Tudo sobre fiador de aluguel: quem pode ser fiador, quais documentos são exigidos, direitos e obrigações pela Lei 8.245/91, como se exonerar e alternativas quando não há fiador disponível.
O fiador de aluguel é uma pessoa física que assume responsabilidade solidária pelo cumprimento de todas as obrigações do inquilino no contrato de locação. Se o inquilino não pagar o aluguel, as contas ou causar danos ao imóvel, o proprietário pode cobrar o fiador diretamente — sem precisar aguardar ação judicial contra o inquilino.
A fiança locatícia é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e pelo Código Civil. É uma das quatro modalidades de garantia previstas — junto com caução, seguro fiança e cessão de título de capitalização.
O fiador responde diretamente pelas obrigações do inquilino. O credor pode escolher cobrar do fiador sem precisar provar que tentou cobrar o inquilino antes.
Para o proprietário, o fiador é a garantia mais abrangente — cobre aluguel, condomínio, IPTU, multas, danos e custas judiciais.
Diferente do seguro fiança (que custa 1–2%/mês), o fiador não representa custo direto para o inquilino — desde que alguém aceite o risco.
Se o fiador pagar dívidas do inquilino, ele tem o direito de cobrar do inquilino tudo o que pagou — com juros e correção monetária.
O art. 37 da Lei 8.245/91 proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Proprietário que exige fiador e caução ao mesmo tempo está cometendo ilegalidade passível de contestação judicial.
Os critérios variam conforme a política de cada proprietário ou imobiliária, mas estes são os requisitos mais exigidos no mercado em 2026:
Não existe vedação legal para fiador de outro estado, mas proprietários costumam recusar porque a cobrança judicial fica mais difícil e cara. Se o fiador for de outro estado, esteja preparado para oferecer garantia adicional ou alternativa.
Separe esses documentos antes de se apresentar como fiador — proprietários podem solicitar todos eles:
Se o fiador for casado (em qualquer regime de bens), o cônjuge deve assinar o contrato junto. Sem a assinatura do cônjuge, a fiança pode ser anulada por ação judicial — o que elimina a garantia do proprietário. Muitos contratos genéricos não incluem esse campo.
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Em caso de ação judicial, o fiador pode ter bens penhorados — incluindo imóvel próprio. O bem de família é impenhorável em regra, mas imóvel dado explicitamente em garantia de fiança locatícia é uma exceção legal prevista no art. 3º da Lei 8.009/90. Avalie muito bem antes de aceitar ser fiador.
O processo de exoneração é garantido por lei — mas exige alguns passos obrigatórios:
O fiador envia notificação escrita ao proprietário (preferencialmente com AR) comunicando a intenção de se exonerar da fiança.
O fiador continua responsável pelas obrigações durante os 30 dias posteriores à notificação. A exoneração não é imediata.
O inquilino deve apresentar novo fiador que atenda os requisitos, ou oferecer outra modalidade de garantia aceita pelo proprietário.
Quando o contrato original vence e é renovado automaticamente por prazo indeterminado, o fiador pode pedir exoneração a qualquer momento — sem precisar aguardar 12 meses. Essa situação é prevista no art. 40, X da Lei 8.245/91.
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Depósito em dinheiro limitado a 3 meses de aluguel. Mais acessível para quem não tem fiador, pois não envolve terceiros.
Apólice com seguradora que cobre inadimplência e danos. Custa entre 1% e 2% do aluguel ao mês. Não é devolvido ao final.
Título de capitalização ou CDB bloqueado em nome do proprietário. O inquilino resgata com rendimento ao final do contrato.
Empresas especializadas que atuam como fiadoras mediante pagamento de taxa única ou mensal. Aceitas por maioria dos proprietários.
| Garantia | Custo para o inquilino | Segurança para o locador | Envolve terceiros? |
|---|---|---|---|
| Fiador pessoal | Sem custo direto | Muito alta | Sim — pessoa física |
| Caução em dinheiro | Capital imobilizado | Média | Não |
| Seguro fiança | 1–2%/mês extra | Alta | Seguradora |
| Título de capitalização | Capital bloqueado | Alta | Banco |
Lembre-se: o proprietário só pode exigir uma modalidade de garantia. Se ele pedir fiador, não pode pedir caução ou seguro fiança no mesmo contrato. Escolha a que for mais vantajosa para sua situação.
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