Tudo que o proprietário precisa saber: reajuste anual, cobrança de aluguel atrasado, despejo, vistoria, o que pode exigir do inquilino e como recuperar seu imóvel. Baseado na Lei 8.245/91.
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é a principal norma que rege locações urbanas no Brasil. Ela estabelece um equilíbrio entre as partes: se por um lado protege o inquilino de abusos, por outro garante ao locador (proprietário) direitos essenciais como o recebimento pontual do aluguel, a possibilidade de reajuste anual, a exigência de garantias, a realização de vistorias e a retomada do imóvel em casos legais.
Qualquer cláusula contratual que contrarie essa lei é nula de pleno direito — ou seja, mesmo que o inquilino assine algo ilegal, a lei prevalece. Conhecer esses direitos é fundamental para não aceitar condições prejudiciais e para agir corretamente em situações de inadimplência ou conflito.
O proprietário tem direito a receber o aluguel em dia, a reajustá-lo anualmente e a exigir garantias, conforme previsto em lei.
A lei permite o uso de garantias (caução, fiador, seguro fiança) para cobrir inadimplência e danos ao imóvel.
Em casos de inadimplência, uso próprio ou reforma, o proprietário pode recuperar legalmente o imóvel.
Ações de despejo por falta de pagamento têm rito mais rápido e podem ser propostas até sem advogado em Juizados Especiais (até 40 salários mínimos).
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O reajuste do aluguel é anual — nunca antes de 12 meses. O índice deve ser o previsto no contrato de locação (IGP-M, IPCA, INPC). Se o contrato não especificar índice, aplica-se o INPC por determinação legal. O proprietário não precisa negociar ou obter concordância do inquilino para aplicar o reajuste, apenas deve notificá-lo previamente (recomenda-se 30 dias de antecedência).
Mesmo que o contrato preveja reajuste automático, é recomendável enviar um comunicado formal (e-mail, carta com AR) informando o novo valor e a data de início da cobrança. Isso evita alegações de surpresa ou dúvidas sobre o índice aplicado.
A Lei do Inquilinato (art. 37) permite que o proprietário exija uma das seguintes modalidades de garantia. É proibido exigir mais de uma simultaneamente.
Depósito de até 3 meses de aluguel em caderneta de poupança conjunta. O valor rende e os rendimentos pertencem ao inquilino, sendo devolvidos ao final. É a garantia mais simples e rápida de executar.
Terceiro (pessoa física ou jurídica) que assume solidariamente as obrigações do inquilino. Pode ser cobrado diretamente, sem necessidade de executar primeiro o inquilino. O fiador deve ter bens que garantam a dívida.
Apólice de seguro contratada pelo inquilino junto a uma seguradora. O proprietário é o beneficiário. Cobre aluguéis em atraso, multas e danos ao imóvel, até o limite contratado (geralmente 12 a 36 meses).
Produto financeiro onde o inquilino aplica um valor que fica vinculado ao contrato. Em caso de inadimplência, o proprietário pode resgatar o montante para cobrir os débitos. Ao final, o saldo é devolvido ao inquilino.
Exigir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é ilegal. O proprietário deve escolher uma das quatro modalidades. Cláusulas que imponham mais de uma garantia são nulas.
A inadimplência é uma das maiores preocupações do proprietário. A lei prevê um caminho claro, e é fundamental segui-lo à risca para não cometer ilegalidades que possam virar o jogo contra você.
Cortar água, luz ou gás do imóvel alugado é crime (art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Trocar fechaduras, impedir o acesso do inquilino ou retirar seus pertences também configuram esbulho possessório e podem gerar indenização.
Envie uma notificação formal (carta com AR, e-mail com aviso de recebimento ou WhatsApp documentado) cobrando o débito e informando o prazo para regularização.
Após o atraso, você pode ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento. Se o valor da causa for até 40 salários mínimos, pode ser no Juizado Especial Cível, sem necessidade de advogado.
Citado, o inquilino tem 15 dias para pagar (purgação da mora) ou 30 dias para desocupar voluntariamente. Se não o fizer, o juiz ordena o despejo com auxílio de oficial de justiça.
É o direito do inquilino de, em até 15 dias após ser citado na ação de despejo, pagar todo o débito (aluguéis + encargos + custas) e assim evitar a rescisão do contrato. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
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A divisão de responsabilidades é uma das maiores fontes de conflito. A lei é clara: o proprietário responde pela estrutura e pelo que torna o imóvel habitável; o inquilino, pela manutenção cotidiana e pelos danos que causar.
| Situação | Responsável | Pode descontar da caução? |
|---|---|---|
| Vazamento em cano embutido na parede | Proprietário | Não |
| Torneira quebrada por uso intenso | Inquilino | Sim |
| Infiltração por telhado danificado | Proprietário | Não |
| Vidro quebrado pelo inquilino | Inquilino | Sim |
| Pintura interna após 3 anos de moradia | Desgaste natural | Não |
O laudo de vistoria assinado na entrada e na saída é a principal prova para definir responsabilidades. Sem ele, presume-se que o imóvel estava em bom estado, e o proprietário terá dificuldade em comprovar danos causados pelo inquilino.
Durante a vigência do contrato, o proprietário só pode retomar o imóvel nas hipóteses taxativas previstas em lei. Fora desses casos, deve aguardar o término do prazo contratual.
Para moradia do proprietário, cônjuge, ascendentes ou descendentes. É necessário comprovar a necessidade real de uso.
Obras que exijam a desocupação, com alvará municipal aprovado. Deve-se conceder prazo razoável para a saída.
Falta de pagamento de aluguel e encargos, por meio de ação de despejo.
O comprador pode pedir o imóvel se o contrato não tiver cláusula de vigência em caso de venda. O inquilino tem 90 dias para desocupar após o registro da venda.
Se o proprietário retomar o imóvel alegando uso próprio e, em seguida, alugá-lo para outra pessoa, o ex-inquilino pode pleitear indenização por perdas e danos.
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