Calculadora de Aluguel — Escolha o cálculo que você precisa
Três simuladores em uma só ferramenta: para locadores, inquilinos e investidores imobiliários.
Calculadora de Reajuste de Aluguel
Calcule o novo valor do aluguel após reajuste anual pelo índice previsto no contrato.
📄 Contrato sem cláusula de reajuste definida?
O pack inclui modelos com índice, data e fórmula de reajuste já prontos.Calculadora de Multa Rescisória Proporcional
Calcule a multa devida ao romper o contrato antes do prazo. Conforme Art. 4º da Lei 8.245/91.
📋 Precisa formalizar a rescisão por escrito?
O pack inclui modelo de aviso de rescisão com multa e prazo legal definidos.Calculadora de Retorno para Investidor Imobiliário
Calcule a rentabilidade anual líquida e o prazo de retorno do seu imóvel.
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Proteja seu investimento com um contrato profissional. Pack com 12 documentos por R$ 9,90.Quais índices a calculadora usa (e onde conferir)
A calculadora de reajuste já vem com os índices abaixo pré-carregados, mas você pode trocar para um percentual personalizado a qualquer momento. São os três indexadores aceitos pela Lei do Inquilinato em contratos de locação. Os valores são acumulados de 12 meses, publicados pela FGV (IGP-M e INCC) e pelo IBGE (IPCA) — sempre confira o número oficial vigente no mês da sua data-base, porque os índices mudam todo mês.
| Índice | Acumulado 12 meses | Último mês | Referência | Uso recomendado |
|---|---|---|---|---|
| IGP-M (FGV) | 5,32% | 0,89% | Fevereiro/2026 | Tradicional em contratos residenciais |
| IPCA (IBGE) | 4,68% | 0,72% | Janeiro/2026 | Alternativa mais estável ao IGP-M |
| INCC (FGV) | 6,15% | 1,05% | Fevereiro/2026 | Contratos de imóveis na planta |
IGP-M ou IPCA: qual usar no contrato de aluguel?
O IGP-M é o índice mais tradicional, mas pode oscilar com força: fechou 2020 acumulando cerca de +23% (puxado pelo dólar e pelas commodities) e em 2022 chegou a ter meses de deflação. O IPCA, que mede o custo de vida das famílias, é mais estável e foi por isso o índice mais escolhido em novos contratos depois de 2021. O mais importante é definir claramente o indexador e a data-base no contrato — sem essa previsão escrita, exigir reajuste judicialmente fica muito mais difícil. Para entender a fundo as diferenças, veja o guia da Lei do Inquilinato; para aplicar tudo num documento pronto, use o gerador de contrato grátis.
Confira cada cálculo manualmente em 3 fórmulas
A ferramenta acima entrega o número em tempo real, mas conferir a conta na mão é o que dá segurança para apresentar o valor ao inquilino ou ao locador. Abaixo estão as três fórmulas exatas usadas pela calculadora, cada uma com um exemplo resolvido passo a passo e a regra da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que a sustenta. Use-as para auditar qualquer resultado.
1. Calcule o reajuste anual em 2 passos
O reajuste é um direito do locador previsto na Lei do Inquilinato e só pode ser aplicado uma vez a cada 12 meses, na data-base definida em contrato (art. 18 e Lei 9.069/95, art. 28, que veda periodicidade inferior a um ano). O cálculo tem dois passos: (1) descubra o índice acumulado de 12 meses; (2) multiplique o aluguel por esse fator. A fórmula é:
Periodicidade mínima
O reajuste só pode ser feito após 12 meses do último ajuste. Reajustes com intervalo menor são nulos pela Lei 8.245/91. A data deve estar expressa no contrato.
Contrato sem índice definido
Se o contrato não especifica o índice, o proprietário pode negociar livremente ou solicitar revisão judicial do valor. Sem previsão escrita, é muito mais difícil exigir reajuste.
Reajuste acima do índice
Cobrar acima do índice contratual é ilegal. O inquilino pode consignar o valor correto judicialmente e contestar o excedente. Isso gera insegurança jurídica para o locador.
Negociação do reajuste
Locador e locatário podem negociar um percentual diferente do índice, desde que ambos concordem por escrito — via aditivo contratual. Isso é legal e bastante comum.
2. Calcule a multa rescisória proporcional
Pelo art. 4º da Lei 8.245/91, o inquilino que devolve o imóvel antes do fim do prazo paga multa, mas reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido — quem cumpriu mais paga menos. A calculadora aplica exatamente esta fórmula:
- Sem multa ao término natural: contratos com prazo de 30 meses encerram-se sem multa quando o prazo vence.
- Contratos por prazo indeterminado: o inquilino deve avisar com 30 dias de antecedência, sem pagar multa, após o 12º mês.
- Isenção por transferência de emprego: inquilino transferido para outra cidade pode sair sem multa, com aviso de 30 dias (Art. 4º, parágrafo único).
- Rescisão por culpa do locador: se o proprietário descumprir obrigações legais, o inquilino pode rescindir sem multa e ainda exigir indenização.
Atenção: multa sem previsão contratual
Se o contrato não definir a multa expressamente, o valor de referência aplicado pelos tribunais costuma ser de 3 meses de aluguel, sempre com a proporcionalidade do art. 4º. Para evitar disputas, especifique a multa no contrato — o gerador de contrato grátis já insere essa cláusula corretamente.
3. Calcule o retorno do imóvel (yield)
A calculadora do investidor mostra a rentabilidade líquida do imóvel — o famoso yield — e em quantos anos o aluguel paga o valor do imóvel. A conta desconta os custos fixos que ficam com o proprietário (IPTU e condomínio, quando não repassados):
O que é uma boa rentabilidade?
No Brasil, o aluguel residencial costuma render de 0,3% a 0,5% ao mês (cerca de 4% a 6% ao ano) sobre o valor do imóvel, segundo levantamentos de mercado como o Índice FipeZap de Locação. Acima de 6% a 7% ao ano é considerado um ótimo desempenho; abaixo de 4%, vale reavaliar o preço pedido ou o valor do aluguel. Lembre-se: esse cálculo é a rentabilidade bruta de locação — não inclui valorização do imóvel nem imposto de renda sobre os aluguéis.
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- Cláusulas de reajuste por IGP-M/IPCA já inseridas
- Fórmula de multa proporcional incluída
- Guia de preenchimento passo a passo
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Perguntas frequentes sobre cálculo de aluguel
Multiplique o valor atual do aluguel pelo índice acumulado dos últimos 12 meses. Fórmula: novo valor = valor atual × (1 + IGP-M ÷ 100). Com IGP-M de 5,32% e aluguel de R$ 1.500: R$ 1.500 × 1,0532 = R$ 1.579,80. Use nossa calculadora para simular qualquer valor em segundos.
Ambos são válidos pela Lei 8.245/91. O IGP-M oscila muito — chegou a –0,34% em 2020 e +23% em 2021. O IPCA é mais previsível e reflete o custo de vida real. Para contratos novos em 2026, muitos especialistas preferem o IPCA. O essencial é definir o índice claramente no contrato; sem essa previsão escrita, cobrar reajuste judicialmente se torna muito mais difícil.
A fórmula é: multa proporcional = (meses restantes ÷ prazo total) × multa integral. Exemplo: contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis de R$ 1.800, saída após 12 meses. Multa = (18 ÷ 30) × R$ 5.400 = R$ 3.240. Nossa calculadora de multa faz esse cálculo automaticamente.
Sim, em três situações: (1) ao término natural de um contrato de 30 meses; (2) em contrato por prazo indeterminado, com aviso de 30 dias dado a partir do 12º mês; (3) por transferência de emprego para outra cidade, com aviso de 30 dias — conforme Art. 4º, parágrafo único da Lei 8.245/91.
A média nacional é de 0,3% a 0,5% ao mês (4% a 6% ao ano), descontando IPTU e condomínio. Imóveis com rentabilidade acima de 7% ao ano são considerados excelentes investimentos. Use nossa calculadora do investidor para calcular o retorno exato do seu imóvel.
Não. O reajuste só pode ser aplicado após 12 meses do último ajuste, na data e pelo índice previstos no contrato. Reajustar fora do prazo ou por percentual diferente do contratado é ilegal e o inquilino pode consignar o valor correto judicialmente.
Normalmente entre a cláusula 8ª e a 12ª, na seção de penalidades ou rescisão. O contrato deve indicar: o valor da multa (em meses de aluguel), a fórmula de proporcionalidade e as situações de isenção. Nosso pack inclui modelos com essas cláusulas redigidas corretamente, já prontas para preencher e assinar.
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