Guia Completo · Lei 8.245/91 · 2026

Caução em Contrato de Aluguel: Valor, Devolução e Direitos

Tudo que você precisa saber sobre caução: valor máximo permitido pela Lei 8.245/91, prazo de devolução, quatro tipos de garantia e como proteger seus direitos como inquilino ou proprietário.

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O Que é Caução em Contrato de Aluguel?

A caução em contrato de aluguel é um valor depositado pelo inquilino ao proprietário como garantia do cumprimento das obrigações contratuais — principalmente o pagamento do aluguel e a conservação do imóvel. Ao final do contrato, o valor deve ser devolvido com correção monetária, descontando apenas débitos comprovados.

Ela é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), artigo 38, que estabelece o limite máximo e as regras de devolução. Qualquer cobrança acima do permitido ou retenção indevida é ilegal e pode ser contestada judicialmente.

Para o Proprietário

Garante cobertura em caso de inadimplência, danos ao imóvel ou contas pendentes deixadas pelo inquilino ao sair.

Para o Inquilino

Alternativa mais simples ao fiador. O valor é devolvido com correção ao final, desde que o imóvel seja entregue em bom estado.

Diferença da Multa

Caução é garantia devolvível. Multa rescisória é penalidade por quebra de contrato antes do prazo — são valores completamente distintos.

Não Substitui o Aluguel

Caução não pode ser usada como último mês de aluguel sem acordo expresso no contrato assinado por ambas as partes.

Caução, calção ou depósito? É tudo a mesma coisa?

"Calção" é a grafia popular de "caução". "Depósito caução" e "depósito de garantia" também se referem ao mesmo instrumento — um valor retido como segurança, regulado pelo art. 38 da Lei 8.245/91.

Tipos de Garantia

Caução, Fiador ou Seguro Fiança? As 4 Opções da Lei

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia — e apenas uma pode ser exigida por contrato.

1ª opção

Caução em Dinheiro

Valor em dinheiro depositado pelo inquilino, retido durante o contrato e devolvido com correção monetária ao final.

Simples Máx. 3 meses Capital imobilizado
2ª opção

Fiador

Pessoa física que se responsabiliza solidariamente pelas obrigações do inquilino. Deve comprovar renda e imóvel quitado.

Sem valor imobilizado Difícil de encontrar Renda 3× aluguel
3ª opção

Seguro Fiança

Apólice com seguradora que cobre inadimplência e danos. Custa entre 1% e 2% do aluguel ao mês e não é devolvido.

Sem fiador Sem depósito Custo mensal extra
4ª opção

Cessão de Título

Títulos de capitalização ou CDBs bloqueados em nome do proprietário. O inquilino resgata com rendimento ao final.

Rende correção Devolvível Mais burocrático

Comparativo: Qual Garantia Escolher?

Garantia Custo para o inquilino Segurança para o locador É devolvida?
Caução em dinheiro Capital imobilizado Alta Sim, com correção
Fiador Sem custo Média N/A
Seguro fiança 1–2%/mês extra Alta Não
Cessão de título Capital bloqueado Alta Sim, com rendimento

Apenas UMA garantia por contrato

O art. 37 da Lei 8.245/91 proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Proprietário que exige caução e fiador ao mesmo tempo está cometendo ilegalidade — o inquilino pode contestar.

Valor Máximo

Quanto Pode Ser Cobrado de Caução?

A lei é clara — cobrar acima do limite é ilegal independentemente do que esteja escrito no contrato.

O Que Diz o Art. 38 da Lei 8.245/91

A caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a 3 meses de aluguel. Este limite é absoluto — qualquer cláusula contratual que exija valor maior é nula de pleno direito.

  • Aluguel de R$ 1.000: caução máxima de R$ 3.000
  • Aluguel de R$ 1.800: caução máxima de R$ 5.400
  • Aluguel de R$ 2.500: caução máxima de R$ 7.500
  • Cobrança de 6 meses de caução: ilegal — o excesso pode ser exigido de volta com correção monetária

Caução cobrada acima do limite: o que fazer?

Envie notificação extrajudicial exigindo a devolução do excesso. Se não houver resposta, a ação de cobrança no Juizado Especial Cível (JEC) não exige advogado para valores até 20 salários mínimos.

A caução deve ser corrigida monetariamente

O valor depositado deve ser atualizado desde a data do pagamento até a devolução, usando o índice previsto no contrato (IPCA, INCC ou IGP-M). Proprietário que devolve o valor nominal está devendo a diferença.

Devolução

Como e Quando a Caução Deve Ser Devolvida

Regras legais que o proprietário é obrigado a seguir ao devolver o depósito de garantia.

1

Entrega das Chaves

O prazo de 30 dias começa na data da entrega formal das chaves com laudo de vistoria assinado pelas duas partes.

2

Vistoria de Saída

Feita por ambas as partes. O proprietário só pode reter o valor referente a danos comprovados, além do desgaste natural do imóvel.

3

Devolução em 30 Dias

Com correção monetária, descontando apenas danos comprovados com notas fiscais e débitos documentados (condomínio, água, luz).

O Que Pode e o Que Não Pode Ser Descontado

  • Pode descontar — Danos comprovados: quebras, furos em paredes e pisos danificados por negligência, com orçamento ou nota fiscal anexada.
  • Pode descontar — Contas pendentes: condomínio, IPTU, água, gás e luz em nome do inquilino e não quitados.
  • Pode descontar — Aluguéis em atraso: mensalidades não pagas documentadas no extrato de cobrança.
  • NÃO pode descontar: pintura desgastada pelo uso normal após 2 ou mais anos de contrato — é desgaste natural.
  • NÃO pode descontar: pequenos arranhões em pisos antigos, desgaste de torneiras e dobradiças — use natural do imóvel.
  • NÃO pode descontar: serviços sem comprovante — todo desconto precisa de nota fiscal ou recibo válido.

Proprietário não devolveu no prazo: o que fazer?

Envie notificação extrajudicial com AR (Aviso de Recebimento) dando prazo de 15 dias. Se não houver resposta, processe no Juizado Especial Cível — sem advogado para valores até 20 salários mínimos. Guarde contrato, comprovante da caução e fotos da vistoria de saída.

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Dúvidas frequentes

Perguntas frequentes sobre caução de aluguel

O art. 38 da Lei 8.245/91 limita a caução em dinheiro a 3 meses de aluguel. Por exemplo: aluguel de R$ 1.500 → caução máxima de R$ 4.500. Cobrar mais é ilegal — o excesso pode ser exigido de volta com juros e correção monetária.

O prazo é de até 30 dias após a entrega das chaves e laudo de vistoria. O valor deve ser devolvido com correção monetária (IPCA ou índice previsto em contrato), descontando apenas débitos comprovados com documento.

Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Quem exige caução em dinheiro não pode pedir fiador, seguro fiança ou título de capitalização no mesmo contrato.

Não automaticamente — caução e aluguel têm finalidades distintas. Só é possível usar a caução como último mês se houver previsão expressa no contrato e concordância do proprietário por escrito. Sem isso, o inquilino deve pagar o último mês normalmente.

Envie notificação extrajudicial com AR dando prazo de 15 dias. Se não houver resposta, acione o Juizado Especial Cível (JEC) — sem advogado para valores até 20 salários mínimos. Guarde contrato, comprovante da caução, fotos da vistoria e todas as comunicações por escrito.

Depende. Pintura desgastada pelo uso normal após 2 ou mais anos de contrato não pode ser descontada — é desgaste natural. Já danos propositais, rabiscos ou manchas causadas pelo inquilino podem ser descontados, desde que haja nota fiscal do serviço.

Aplique o índice previsto no contrato (IPCA, INCC ou IGP-M) acumulado desde a data do depósito até a data da devolução. Se o contrato não especificar índice, use o IPCA. Exija do proprietário o cálculo detalhado com o índice e período utilizados.

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Veja também: Carta de Cobrança de Aluguel →  |  Notificação de Desocupação →