Tudo sobre fiador de aluguel: quem pode ser fiador, quais documentos são exigidos, direitos e obrigações pelo Lei 8.245/91, como se exonerar e alternativas quando não há fiador disponível.
O fiador precisa comprovar renda de pelo menos 3 vezes o valor mensal do aluguel.
O proprietário pode cobrar diretamente do fiador — sem precisar acionar o inquilino antes.
O pack inclui modelos Word com cláusulas de garantia, fiador e exoneração corretas.
Entenda o papel, a responsabilidade e a diferença entre fiador e outras modalidades de garantia locatícia
O fiador de aluguel é uma pessoa física que assume responsabilidade solidária pelo cumprimento de todas as obrigações do inquilino no contrato de locação. Se o inquilino não pagar o aluguel, as contas ou causar danos ao imóvel, o proprietário pode cobrar o fiador diretamente — sem precisar aguardar ação judicial contra o inquilino.
A fiança locatícia é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e pelo Código Civil. É uma das quatro modalidades de garantia previstas — junto com caução, seguro fiança e cessão de título de capitalização.
O fiador responde diretamente pelas obrigações do inquilino. O credor pode escolher cobrar do fiador sem precisar provar que tentou cobrar o inquilino antes.
Para o proprietário, o fiador é a garantia mais abrangente — cobre aluguel, condomínio, IPTU, multas, danos e custas judiciais.
Diferente do seguro fiança (que custa 1–2%/mês), o fiador não representa custo direto para o inquilino — desde que alguém aceite o risco.
Se o fiador pagar dívidas do inquilino, ele tem o direito de cobrar do inquilino tudo o que pagou — com juros e correção monetária.
O art. 37 da Lei 8.245/91 proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Proprietário que exige fiador e caução ao mesmo tempo está cometendo ilegalidade passível de contestação judicial.
Os critérios variam por proprietário, mas estes são os requisitos mais exigidos no mercado em 2026
Não existe vedação legal para fiador de outro estado, mas proprietários costumam recusar porque a cobrança judicial fica mais difícil e cara. Se o fiador for de outro estado, esteja preparado para oferecer garantia adicional ou alternativa.
Separe esses documentos antes de se apresentar como fiador — proprietários podem solicitar todos eles
Se o fiador for casado (em qualquer regime de bens), o cônjuge deve assinar o contrato junto. Sem a assinatura do cônjuge, a fiança pode ser anulada por ação judicial — o que elimina a garantia do proprietário. Muitos contratos genéricos não incluem esse campo.
Entenda o alcance real da responsabilidade — e os direitos que protegem o fiador
Em caso de ação judicial, o fiador pode ter bens penhorados — incluindo imóvel próprio. O bem de família é impenhorável em regra, mas imóvel dado explicitamente em garantia de fiança locatícia é uma exceção legal prevista no art. 3º da Lei 8.009/90. Avalie muito bem antes de aceitar ser fiador.
O pack inclui modelos Word editáveis com cláusula de fiança, qualificação do cônjuge, exoneração e ação regressiva — tudo conforme a Lei 8.245/91.
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O processo de exoneração é garantido por lei — mas exige alguns passos obrigatórios
O fiador envia notificação escrita ao proprietário (preferencialmente com AR) comunicando a intenção de se exonerar da fiança.
O fiador continua responsável pelas obrigações durante os 30 dias posteriores à notificação. A exoneração não é imediata.
O inquilino deve apresentar novo fiador que atenda os requisitos, ou oferecer outra modalidade de garantia aceita pelo proprietário.
Quando o contrato original vence e é renovado automaticamente por prazo indeterminado, o fiador pode pedir exoneração a qualquer momento — sem precisar aguardar 12 meses. Essa situação é prevista no art. 40, X da Lei 8.245/91.
A Lei do Inquilinato prevê 4 modalidades de garantia — apenas uma pode ser exigida por contrato
Depósito em dinheiro limitado a 3 meses de aluguel. Mais acessível para quem não tem fiador, pois não envolve terceiros.
Apólice com seguradora que cobre inadimplência e danos. Custa entre 1% e 2% do aluguel ao mês. Não é devolvido ao final.
Título de capitalização ou CDB bloqueado em nome do proprietário. O inquilino resgata com rendimento ao final do contrato.
Empresas especializadas que atuam como fiadoras mediante pagamento de taxa única ou mensal. Aceitas por maioria dos proprietários.
| Garantia | Custo para o inquilino | Segurança para o locador | Envolve terceiros? |
|---|---|---|---|
| Fiador pessoal | Sem custo direto | Muito alta | Sim — pessoa física |
| Caução em dinheiro | Capital imobilizado | Média | Não |
| Seguro fiança | 1–2%/mês extra | Alta | Seguradora |
| Cessão de título | Capital bloqueado | Alta | Banco/inst. financeira |
| Fiadora jurídica | Taxa mensal ou única | Alta | Empresa especializada |
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