Tudo que o dono do imóvel precisa saber: quando pode reajustar, o que pode exigir do inquilino, como agir em caso de inadimplência, como recuperar o imóvel e como se proteger de danos. Baseado na Lei 8.245/91.
Um contrato bem redigido com 2 testemunhas tem força de título executivo — facilita cobrança judicial sem ação prévia.
Mesmo com aluguel atrasado, isso é crime. O caminho legal é a ação de despejo por falta de pagamento.
O pack inclui contrato, laudo de vistoria, notificação de inadimplência e aviso de rescisão.
A Lei 8.245/91 não é uma lei apenas do inquilino — ela estabelece direitos importantes para quem aluga o imóvel
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) equilibra as relações entre proprietário e inquilino. Se por um lado protege o locatário de abusos, por outro garante ao locador o direito de receber aluguel em dia, de exigir garantias, de reajustar periodicamente, de vistoriar o imóvel, de recuperá-lo em caso de inadimplência e de cobrar por danos causados.
Conhecer esses direitos é essencial — muitos proprietários acabam aceitando condições prejudiciais por desconhecer o que a lei permite. Um contrato bem elaborado, baseado nesses direitos, é a diferença entre uma locação tranquila e anos de dor de cabeça judicial.
Contrato com 2 testemunhas tem força de título executivo extrajudicial — o proprietário pode cobrar judicialmente sem precisar de ação de conhecimento prévia.
A lei autoriza caução, fiador, seguro fiança e título de capitalização — todas protegem o proprietário em caso de inadimplência ou danos.
Laudo fotográfico assinado na entrada é a principal prova para descontar danos da caução ao final — sem ele, fica difícil provar qualquer dano.
A Lei 14.216/2021 modernizou o processo de despejo, reduzindo prazos e facilitando a retomada do imóvel em casos de falta de pagamento comprovada.
Um contrato de aluguel assinado sem pelo menos duas testemunhas identificadas não tem força de título executivo — o proprietário teria que entrar com ação de conhecimento antes de cobrar, processo bem mais demorado. Sempre assine com duas testemunhas e guarde o original.
Direitos garantidos pela Lei 8.245/91 que todo locador precisa conhecer antes de alugar o imóvel
O pack inclui modelos Word com todas as cláusulas de proteção ao proprietário — multa por atraso, garantias, vistoria, reajuste e cláusula de despejo. Tudo conforme a Lei 8.245/91.
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O passo a passo legal para cobrar e, se necessário, despejar o inquilino inadimplente — sem cometer erros que prejudicam sua ação
A primeira reação de muitos proprietários ao enfrentar inadimplência é tentar pressionar o inquilino de formas que a lei proíbe. Entender o caminho correto é fundamental para não comprometer sua própria ação judicial.
Cortar água, luz ou gás do imóvel alugado é crime (art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Trocar a fechadura, retirar pertences do inquilino ou impedir o acesso ao imóvel também são crimes — mesmo que o inquilino deva meses. Isso pode resultar em ação por esbulho possessório e indenização ao inquilino.
Envie notificação formal ao inquilino — cartório, carta com AR ou WhatsApp documentado — informando o valor do débito e concedendo prazo para regularização.
Após o 1º dia de atraso tecnicamente já é possível ajuizar. A ação é proposta no Juizado Especial (até 40 salários mínimos, sem advogado) ou na Vara Cível.
Citado, o inquilino tem 15 dias para pagar (purgação da mora) ou 30 dias para desocupar voluntariamente. Recusando, o juiz emite mandado de despejo com oficial de justiça.
Após ser citado em ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino tem direito de pagar todo o débito atualizado (aluguel + encargos + juros + multa + custas) em até 15 dias — o que extingue a ação. Esse direito só pode ser exercido uma vez por contrato. Se voltar a inadimplir, a segunda ação não pode ser paralisada por purgação.
A lei prevê 4 modalidades — apenas uma por contrato. Compare e escolha a que protege melhor seu imóvel
Depósito de até 3 meses de aluguel em poupança conjunta. É a garantia mais simples — mas cobre apenas o valor depositado, que pode não ser suficiente em inadimplências longas.
Terceiro que assume solidariedade pelo contrato. Pode ser cobrado diretamente, sem esgotar cobrança do inquilino — e pode ter bens penhorados, inclusive imóvel próprio (exceção ao bem de família em locações).
Apólice de seguradora que cobre inadimplência e danos. Costuma cobrir até 36 meses de aluguel. O custo é do inquilino — não existe para o proprietário. Processo de sinistro é burocrático.
CDB ou título financeiro bloqueado em nome do proprietário. O inquilino resgata com rendimento ao final se não houve inadimplência. Menos comum, mas cresce em popularidade.
| Garantia | Cobertura máxima | Velocidade de uso | Custo para o inquilino |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | 3 meses de aluguel | Imediata | Capital imobilizado |
| Fiador pessoal | Patrimônio do fiador | Judicial | Sem custo direto |
| Seguro fiança | Até 36 meses | Processo de sinistro | 1–2%/mês extra |
| Título de capitalização | Valor depositado | Resgate bancário | Capital bloqueado |
O art. 37 da Lei 8.245/91 é taxativo: apenas uma modalidade de garantia por contrato. Proprietário que exige fiador e caução ao mesmo tempo está em infração legal — o inquilino pode contestar judicialmente. Escolha uma garantia e documente bem no contrato.
O pack inclui modelo de notificação extrajudicial de atraso, laudo de vistoria fotográfico e contrato com cláusula de garantia — tudo que você precisa para agir com segurança jurídica.
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Entenda exatamente a divisão de responsabilidades — e o que o inquilino tem obrigação de arcar
O locador deve entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo habitável durante toda a locação. As obrigações estruturais são do proprietário — não podem ser transferidas contratualmente ao inquilino.
| Situação | Responsável | Proprietário pode cobrar? |
|---|---|---|
| Vazamento em cano embutido na parede | Proprietário | Não — obrigação do locador |
| Torneira quebrada por uso intenso | Inquilino | Sim — desgaste por uso |
| Infiltração por telhado danificado | Proprietário | Não — estrutura do imóvel |
| Vidro quebrado pelo inquilino | Inquilino | Sim — dano por acidente |
| Pintura interna após 3 anos de moradia | Desgaste normal | Não — desgaste natural |
| Mofo por ventilação inadequada do inquilino | Inquilino | Sim — negligência do locatário |
| Taxa condominial extraordinária (reforma do edifício) | Proprietário | Não — salvo acordo expresso |
Sem laudo de vistoria fotográfico assinado por ambas as partes na entrada, o proprietário não consegue provar que um dano existia antes ou depois da locação. Em disputas sobre caução, presume-se que o imóvel estava em perfeito estado se não houver laudo — o ônus da prova recai sobre o locador.
A lei delimita os casos — conheça cada hipótese legal e os prazos obrigatórios de notificação
Durante a vigência do contrato, o proprietário não pode simplesmente pedir o imóvel de volta. As hipóteses de retomada são taxativas — previstas em lei de forma fechada. Fora delas, o proprietário deve aguardar o término do contrato.
O proprietário pode retomar para moradia própria, do cônjuge, ascendentes ou descendentes — mas deve comprovar necessidade real e que o familiar pretende residir no imóvel. Notificação com 30 dias de antecedência.
Obras que exijam a desocupação, devidamente aprovadas pelo município com alvará expedido. O proprietário deve apresentar o alvará e conceder prazo razoável para desocupação.
Falta de pagamento de aluguel ou encargos, ou descumprimento grave de cláusula contratual (sublocação não autorizada, uso comercial em residencial etc.) — mediante ação judicial de despejo.
O novo proprietário pode pedir o imóvel após a compra, mas deve respeitar o direito de preferência do inquilino (notificação com 30 dias) e o prazo de 90 dias para desocupação após o registro da transferência.
Se o proprietário retomar o imóvel fora das hipóteses previstas em lei — ou alegar uso próprio e alugar para terceiros em seguida — o inquilino tem direito a indenização por danos, incluindo custos de mudança e diferença de aluguel por até 6 meses. O abuso de direito é punido pelo Código Civil.
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