Este guia explica, na prática, o que vai em cada seção de um contrato de locação residencial ou comercial válido — com base na Lei 8.245/91. Ao final, você pode baixar um modelo pronto para adaptar ao seu imóvel.
Todo contrato de aluguel no Brasil é regido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Ela não exige um formato específico — o contrato pode ser redigido em Word, manuscrito ou gerado por um software — mas exige que determinados elementos estejam presentes para ter validade jurídica plena.
Um contrato mal elaborado não é necessariamente inválido, mas pode deixar brechas que prejudicam o proprietário: sem prazo claro, o locador perde o direito de retomada simples; sem cláusula de garantia correta, pode ficar sem nenhuma cobertura em caso de inadimplência; sem cláusula de reajuste, fica preso ao valor original até o fim do contrato.
Os 8 passos abaixo seguem a ordem lógica de um contrato real — da identificação das partes até a assinatura. Cada passo indica qual artigo da lei se aplica e o que escrever na prática.
O pack contém 12 modelos em Word e PDF com todas as cláusulas deste guia já preenchidas como exemplo. Você adapta nome, valor, prazo e endereço — e o contrato está pronto para assinar.
O contrato começa identificando quem é o locador (proprietário do imóvel) e quem é o locatário (quem vai alugar). Para pessoa física, inclua: nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Para pessoa jurídica: razão social, CNPJ, endereço da sede e nome do representante legal.
Se houver fiador, ele também deve ser qualificado aqui, com as mesmas informações do locatário. Fiador sem qualificação completa pode contestar a responsabilidade em juízo.
A descrição do imóvel é o "objeto" do contrato. Deve ser precisa o suficiente para identificar o bem sem ambiguidade. Inclua: endereço completo com CEP, tipo do imóvel (casa, apartamento, sala comercial), número de cômodos, número do apartamento e bloco se for condomínio, e o número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Adicione também se o imóvel é alugado mobiliado ou sem mobília. Se mobiliado, o inventário de móveis deve ser um documento separado (disponível no pack) assinado junto com o contrato.
O prazo é uma das decisões mais importantes do contrato. A Lei do Inquilinato trata prazos diferentes de formas muito distintas:
| Prazo | Retomada pelo locador | Saída pelo locatário |
|---|---|---|
| Menos de 30 meses | Só com motivo previsto no Art. 47 (uso próprio, reforma, etc.) | A qualquer momento com 30 dias de aviso e pagamento de multa proporcional |
| 30 meses ou mais | Ao fim do prazo, sem justificativa (Art. 46) | A qualquer momento com 30 dias de aviso e pagamento de multa proporcional |
Para a maioria dos proprietários, 30 meses é o prazo mais seguro: garante estabilidade de renda e o direito líquido de retomada ao fim do contrato, sem precisar provar nada.
Especifique o valor mensal do aluguel em reais (por extenso e em número), o dia de vencimento (geralmente entre os dias 5 e 10 do mês seguinte ao período locado) e a conta bancária para depósito.
O reajuste anual deve estar previsto expressamente, com o índice escolhido. Os dois mais usados em 2026 são:
Inclua também a multa por atraso: o Código de Defesa do Consumidor limita a 2% o valor da multa moratória para consumidores finais, mas em contratos entre não consumidores é possível estipular até 10%. Juros de mora de 1% ao mês são o padrão.
O Art. 18 da Lei 8.245/91 exige periodicidade mínima de 12 meses entre reajustes. O reajuste não acontece automaticamente — você precisa comunicar o locatário por escrito e o novo valor entra em vigor no mês seguinte ao aniversário do contrato. O pack inclui modelo de aditivo de reajuste para formalizar isso.
O Art. 37 da Lei 8.245/91 permite quatro modalidades de garantia — e apenas uma por contrato. Misturar modalidades torna as cláusulas nulas:
No Brasil, fiador e caução em dinheiro ainda dominam mais de 80% dos contratos residenciais. O seguro fiança cresce principalmente em locações comerciais e em cidades com mercado imobiliário mais sofisticado.
Esta é a seção que gera mais conflitos em contratos mal elaborados. A lei define responsabilidades básicas, mas deixa margem para o contrato detalhar situações específicas:
Todo contrato precisa prever o que acontece quando uma das partes quer sair antes do prazo:
Contratos que estipulam multa de 5 ou 6 meses são comuns, mas ineficazes: o judiciário brasileiro consistentemente reduz multas rescisórias abusivas ao padrão de 3 meses proporcional. Não vale a pena colocar multa maior do que isso.
As últimas cláusulas do contrato definem onde resolver conflitos e formalizam a assinatura:
Pack com 12 documentos em PDF e Word editável: contrato residencial, comercial, temporada, recibo, laudo de vistoria, aditivo e mais. Todos os 8 passos deste guia já estão estruturados nos modelos.
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Estes são os erros mais comuns que proprietários cometem ao fazer o contrato sozinhos ou ao usar modelos desatualizados da internet:
Exigir caução em dinheiro e fiador ao mesmo tempo é proibido pelo Art. 37 da Lei 8.245/91. O resultado: nenhuma das garantias é válida, e o proprietário fica desprotegido em caso de inadimplência. Escolha uma modalidade e descreva-a detalhadamente.
Muitos proprietários optam por 12 meses achando que têm mais flexibilidade. Pela lei, contratos com menos de 30 meses só permitem a retomada pelo locador nos casos específicos do Art. 47 (uso próprio, reformas urgentes, etc.). Um contrato de 30 meses dá ao proprietário o direito claro de retomada ao término — sem precisar justificar.
Sem vistoria assinada por ambas as partes na entrada do inquilino, qualquer dano pré-existente pode ser atribuído ao locatário — que pode contestar exigindo prova do estado anterior. A vistoria de saída também é essencial: sem ela, o locatário pode alegar que o imóvel já estava danificado quando chegou.
Contratos sem cláusula de reajuste ficam com o valor nominal congelado durante toda a vigência. O proprietário não pode aumentar unilateralmente o aluguel — precisa esperar a ação revisional do Art. 19, que só é possível após 3 anos.
Contratos com foro "da comarca da cidade do imóvel" ou sem foro algum podem gerar discussão sobre competência em ações de despejo (Art. 59) ou de cobrança. Especifique o nome exato da comarca.
Além do contrato residencial, o pack inclui todos os documentos do ciclo completo de locação
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Você já tem o passo a passo. Baixe o modelo em Word, preencha com os dados do seu imóvel e do inquilino, imprima e assine. Em menos de 30 minutos o contrato está pronto.
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