A caução em dinheiro é uma das garantias previstas na Lei do Inquilinato, mas tem um teto claro: no máximo 3 meses de aluguel. Veja como calcular esse valor e o que fazer se o locador pedir mais do que a lei permite.
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A caução é uma das quatro modalidades de garantia locatícia previstas no Art. 37 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), ao lado da fiança, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Ela serve para proteger o locador caso o inquilino deixe de pagar o aluguel, os encargos ou cause danos ao imóvel.
Quando a caução é paga em dinheiro, a própria lei impõe um teto: segundo o Art. 38, §2º, da Lei 8.245/91, a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Esse valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos gerados pertencem ao locatário, sendo devolvidos junto com o principal ao final do contrato.
É importante não confundir "3 meses de caução" com "3 meses de carência" ou qualquer outro prazo contratual. O limite legal se refere exclusivamente ao valor da garantia em dinheiro — no máximo o equivalente a três aluguéis mensais — e não a um prazo de duração do contrato.
⚠️ Aviso legal: este conteúdo tem caráter informativo e educacional, não substitui a consulta a um advogado. A aplicação da Lei 8.245/91 pode variar conforme as particularidades de cada contrato; para uma análise específica do seu caso, procure orientação jurídica profissional.
É o cenário mais comum de uso da caução em dinheiro. O limite de 3 meses do Art. 38 se aplica normalmente, sem exceções específicas para moradia.
O mesmo teto legal se aplica, mas nesse segmento é comum o locador preferir seguro-fiança ou fiança bancária, justamente por permitirem valores de cobertura maiores que 3 meses.
Também respeita o limite de 3 meses de aluguel quando a garantia escolhida é a caução em dinheiro, mesmo em contratos de curta duração.
A conta é simples: caução máxima = valor do aluguel mensal × 3. A tabela abaixo mostra exemplos práticos de valores de aluguel e o respectivo teto legal de caução em dinheiro, conforme o Art. 38, §2º, da Lei 8.245/91.
| Valor do aluguel mensal | Caução máxima (3 meses) | Base legal |
|---|---|---|
| R$ 1.000,00 | R$ 3.000,00 | Art. 38, §2º |
| R$ 2.000,00 | R$ 6.000,00 | Art. 38, §2º |
| R$ 3.500,00 | R$ 10.500,00 | Art. 38, §2º |
| Qualquer valor acima disso | É ilegal cobrar mais | Art. 38, §2º |
A cláusula que fixa caução em dinheiro acima do equivalente a três meses de aluguel contraria diretamente o Art. 38, §2º, da Lei 8.245/91 e, na parte que excede o limite, pode ser considerada nula. Na prática, isso significa que:
Vale lembrar também que o Art. 37, parágrafo único, da mesma lei proíbe a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato — ou seja, o locador não pode exigir caução em dinheiro e, ao mesmo tempo, um fiador para a mesma locação.
💡 Importante: a caução em dinheiro precisa ser depositada em caderneta de poupança autorizada, e os rendimentos dessa aplicação pertencem ao locatário, devendo ser devolvidos junto com o valor principal ao final do contrato, desde que não haja débitos ou danos pendentes.
Veja como uma cláusula de caução redigida corretamente costuma aparecer em um contrato de aluguel:
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Calcule no máximo 3 vezes o valor do aluguel mensal, conforme o Art. 38, §2º, da Lei 8.245/91.
A garantia precisa constar de cláusula contratual expressa, assinada também pelo cônjuge do fiador ou locatário, quando aplicável (Art. 38, caput).
O valor em dinheiro deve ser aplicado em conta poupança autorizada, e não simplesmente retido pelo locador ou pela imobiliária.
Mantenha o comprovante de depósito, o contrato assinado e, ao final da locação, o laudo de vistoria que ateste as condições do imóvel.
🚨 Cuidado com acordos informais: combinar o valor da caução apenas verbalmente ou por mensagem, sem cláusula contratual expressa, dificulta a comprovação em caso de disputa sobre a devolução do valor.
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