Este guia explica, na prática, o que vai em cada seção de um contrato de locação residencial ou comercial válido — com base na Lei 8.245/91. Ao final, você pode baixar um modelo pronto para adaptar ao seu imóvel.
Todo contrato de aluguel no Brasil é regido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Ela não exige um formato específico — o contrato pode ser redigido em Word, manuscrito ou gerado por um software — mas exige que determinados elementos estejam presentes para ter validade jurídica plena.
Um contrato mal elaborado não é necessariamente inválido, mas pode deixar brechas que prejudicam o proprietário: sem prazo claro, o locador perde o direito de retomada simples; sem cláusula de garantia correta, pode ficar sem nenhuma cobertura em caso de inadimplência; sem cláusula de reajuste, fica preso ao valor original até o fim do contrato.
Os 8 passos abaixo seguem a ordem lógica de um contrato real — da identificação das partes até a assinatura. Cada passo indica qual artigo da lei se aplica e o que escrever na prática.
O pack contém 12 modelos em Word e PDF com todas as cláusulas deste guia já preenchidas como exemplo. Você adapta nome, valor, prazo e endereço — e o contrato está pronto para assinar.
O contrato começa identificando quem é o locador (proprietário do imóvel) e quem é o locatário (quem vai alugar). Para pessoa física, inclua: nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Para pessoa jurídica: razão social, CNPJ, endereço da sede e nome do representante legal.
Se houver fiador, ele também deve ser qualificado aqui, com as mesmas informações do locatário. Fiador sem qualificação completa pode contestar a responsabilidade em juízo.
A descrição do imóvel é o "objeto" do contrato. Deve ser precisa o suficiente para identificar o bem sem ambiguidade. Inclua: endereço completo com CEP, tipo do imóvel (casa, apartamento, sala comercial), número de cômodos, número do apartamento e bloco se for condomínio, e o número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Adicione também se o imóvel é alugado mobiliado ou sem mobília. Se mobiliado, o inventário de móveis deve ser um documento separado (disponível no pack) assinado junto com o contrato.
O prazo é uma das decisões mais importantes do contrato. A Lei do Inquilinato trata prazos diferentes de formas muito distintas:
| Prazo | Retomada pelo locador | Saída pelo locatário |
|---|---|---|
| Menos de 30 meses | Só com motivo previsto no Art. 47 (uso próprio, reforma, etc.) | A qualquer momento com 30 dias de aviso e pagamento de multa proporcional |
| 30 meses ou mais | Ao fim do prazo, sem justificativa (Art. 46) | A qualquer momento com 30 dias de aviso e pagamento de multa proporcional |
Para a maioria dos proprietários, 30 meses é o prazo mais seguro: garante estabilidade de renda e o direito líquido de retomada ao fim do contrato, sem precisar provar nada.
Especifique o valor mensal do aluguel em reais (por extenso e em número), o dia de vencimento (geralmente entre os dias 5 e 10 do mês seguinte ao período locado) e a conta bancária para depósito.
O reajuste anual deve estar previsto expressamente, com o índice escolhido. Os dois mais usados em 2026 são:
Inclua também a multa por atraso: o Código de Defesa do Consumidor limita a 2% o valor da multa moratória para consumidores finais, mas em contratos entre não consumidores é possível estipular até 10%. Juros de mora de 1% ao mês são o padrão.
O Art. 18 da Lei 8.245/91 exige periodicidade mínima de 12 meses entre reajustes. O reajuste não acontece automaticamente — você precisa comunicar o locatário por escrito e o novo valor entra em vigor no mês seguinte ao aniversário do contrato. O pack inclui modelo de aditivo de reajuste para formalizar isso.
O Art. 37 da Lei 8.245/91 permite quatro modalidades de garantia — e apenas uma por contrato. Misturar modalidades torna as cláusulas nulas:
No Brasil, fiador e caução em dinheiro ainda dominam mais de 80% dos contratos residenciais. O seguro fiança cresce principalmente em locações comerciais e em cidades com mercado imobiliário mais sofisticado.
Esta é a seção que gera mais conflitos em contratos mal elaborados. A lei define responsabilidades básicas, mas deixa margem para o contrato detalhar situações específicas:
Todo contrato precisa prever o que acontece quando uma das partes quer sair antes do prazo:
Contratos que estipulam multa de 5 ou 6 meses são comuns, mas ineficazes: o judiciário brasileiro consistentemente reduz multas rescisórias abusivas ao padrão de 3 meses proporcional. Não vale a pena colocar multa maior do que isso.
As últimas cláusulas do contrato definem onde resolver conflitos e formalizam a assinatura:
Pack com 12 documentos em PDF e Word editável: contrato residencial, comercial, temporada, recibo, laudo de vistoria, aditivo e mais. Todos os 8 passos deste guia já estão estruturados nos modelos.
Faz parte do pack completo 2026 — 12 documentos, pagamento único via PIX.
Estes são os erros mais comuns que proprietários cometem ao fazer o contrato sozinhos ou ao usar modelos desatualizados da internet:
Exigir caução em dinheiro e fiador ao mesmo tempo é proibido pelo Art. 37 da Lei 8.245/91. O resultado: nenhuma das garantias é válida, e o proprietário fica desprotegido em caso de inadimplência. Escolha uma modalidade e descreva-a detalhadamente.
Muitos proprietários optam por 12 meses achando que têm mais flexibilidade. Pela lei, contratos com menos de 30 meses só permitem a retomada pelo locador nos casos específicos do Art. 47 (uso próprio, reformas urgentes, etc.). Um contrato de 30 meses dá ao proprietário o direito claro de retomada ao término — sem precisar justificar.
Sem vistoria assinada por ambas as partes na entrada do inquilino, qualquer dano pré-existente pode ser atribuído ao locatário — que pode contestar exigindo prova do estado anterior. A vistoria de saída também é essencial: sem ela, o locatário pode alegar que o imóvel já estava danificado quando chegou.
Contratos sem cláusula de reajuste ficam com o valor nominal congelado durante toda a vigência. O proprietário não pode aumentar unilateralmente o aluguel — precisa esperar a ação revisional do Art. 19, que só é possível após 3 anos.
Contratos com foro "da comarca da cidade do imóvel" ou sem foro algum podem gerar discussão sobre competência em ações de despejo (Art. 59) ou de cobrança. Especifique o nome exato da comarca.
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Não é obrigatório. A Lei 8.245/91 não exige que o contrato seja redigido por advogado para ter validade. Proprietários e inquilinos podem assinar um contrato particular com total validade jurídica, desde que ele contenha os elementos essenciais: identificação das partes, descrição do imóvel, prazo, valor, reajuste e garantia. O advogado agrega valor em locações comerciais de alto valor, contratos com cláusulas atípicas ou quando há disputas preexistentes entre as partes.
Sim. Um contrato de aluguel em Word, impresso e assinado pelas partes, tem plena validade jurídica no Brasil. A lei não exige forma específica — nem papel timbrado, nem cartório, nem formato digital. O que determina a validade são as cláusulas (conteúdo) e as assinaturas das partes, não o suporte em que o documento foi elaborado. Contratos digitais com assinatura eletrônica qualificada (padrão ICP-Brasil) também são válidos, conforme a Medida Provisória 2.200-2/2001.
O mínimo é 2 vias: uma para o locador e uma para o locatário. Se houver fiador, imprima 3 vias — uma para cada parte. Se o contrato for registrado em cartório, o cartório ficará com uma via adicional. É boa prática todas as páginas serem rubricadas pelas partes (não apenas a última), o que dificulta alegações de substituição de páginas.
Não. O Art. 18 da Lei 8.245/91 proíbe reajustes com periodicidade inferior a 12 meses. O único caminho para alterar o valor antes disso é a revisão contratual por acordo mútuo das partes (formalizada em aditivo) ou a ação revisional judicial (Art. 19), que só pode ser proposta após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo entre as partes.
Sim — e a distinção é importante. As despesas ordinárias do condomínio (limpeza, portaria, energia das áreas comuns, manutenção preventiva) são, por padrão, obrigação do locatário (Art. 23, XII). As despesas extraordinárias (obras de melhoria, pintura da fachada, fundo de reserva, instalação de equipamentos novos) são obrigação do locador (Art. 22, X). O contrato pode reafirmar essa divisão ou alterá-la por acordo — mas o que ficar apenas implícito segue a lei.
Se o locatário se recusar a assinar o laudo, você pode fazer a vistoria acompanhado de 2 testemunhas que assinem o documento. Outra opção é contratar um vistoriador profissional — o laudo elaborado por profissional habilitado tem mais peso em eventual disputa judicial. Em último caso, fotografe e filme o imóvel com data e hora visíveis antes da entrega das chaves, e guarde as mídias em local seguro.
Sim, contratos com assinatura eletrônica são válidos no Brasil desde 2001 (MP 2.200-2). Plataformas como DocuSign, Clicksign e Gov.br oferecem assinatura eletrônica com validade jurídica. Se optar por esse caminho, verifique se ambas as partes têm acesso ao e-mail e ao dispositivo necessário para assinar. Para o cotidiano de locações particulares, o contrato impresso e assinado à mão ainda é mais simples e amplamente aceito em cartórios e imobiliárias.
Você já tem o passo a passo. Baixe o modelo em Word, preencha com os dados do seu imóvel e do inquilino, imprima e assine. Em menos de 30 minutos o contrato está pronto.