Tudo que você precisa saber sobre caução: valor máximo permitido pela Lei 8.245/91, prazo de devolução, tipos de garantia e como proteger seus direitos como inquilino ou proprietário.
Lei 8.245/91, art. 38 — cobrar mais é ilegal e pode ser contestado.
Após entrega das chaves e vistoria. Com correção monetária obrigatória.
Modelos Word editáveis com cláusulas de garantia, vistoria e devolução.
Entenda a função, o fundamento legal e a diferença entre caução e outras modalidades de garantia
A caução em contrato de aluguel é um valor depositado pelo inquilino ao proprietário como garantia do cumprimento das obrigações contratuais — principalmente pagamento do aluguel e conservação do imóvel. Ao final do contrato, o valor deve ser devolvido corrigido, descontando apenas débitos comprovados.
Ela é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no artigo 38, que estabelece o limite máximo e as regras de devolução. Qualquer cobrança acima do permitido ou retenção indevida é ilegal e pode ser contestada judicialmente.
Garante cobertura em caso de inadimplência, danos ao imóvel ou contas pendentes deixadas pelo inquilino ao sair.
Alternativa mais simples ao fiador. O valor é devolvido com correção no final, desde que o imóvel seja entregue em bom estado.
Caução é garantia devolvível. Multa rescisória é penalidade por quebra de contrato antes do prazo. São valores distintos.
Caução não pode ser usada como último mês de aluguel sem acordo expresso no contrato assinado pelas duas partes.
Sim. "Calção" é a grafia popular de "caução". "Depósito caução" ou "depósito de garantia" também se referem ao mesmo instrumento — um valor retido como segurança, regulado pelo art. 38 da Lei 8.245/91.
A Lei do Inquilinato prevê quatro tipos de garantia — apenas uma pode ser exigida por contrato
Valor em dinheiro depositado pelo inquilino, retido durante o contrato e devolvido corrigido ao final.
Pessoa física que se responsabiliza solidariamente pelas obrigações do inquilino. Deve comprovar renda e imóvel quitado.
Apólice com seguradora que cobre inadimplência e danos. Custa entre 1% e 2% do aluguel ao mês e não é devolvido.
Títulos de capitalização ou CDBs bloqueados em nome do proprietário. O inquilino resgata com rendimento ao final.
| Garantia | Custo para o inquilino | Segurança para o locador | É devolvida? |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Capital imobilizado | Alta | Sim, com correção |
| Fiador | Sem custo | Média | N/A |
| Seguro fiança | 1–2%/mês extra | Alta | Não |
| Cessão de título | Capital bloqueado | Alta | Sim, com rendimento |
O art. 37 da Lei 8.245/91 proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Proprietário que exige caução E fiador ao mesmo tempo está cometendo ilegalidade.
A lei é clara — e cobrar acima do limite é ilegal independentemente do que esteja escrito no contrato
O artigo 38 da Lei do Inquilinato estabelece que a caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a 3 meses de aluguel. Este limite é absoluto — qualquer cláusula contratual que exija valor maior é nula de pleno direito.
Se o proprietário cobrou mais de 3 meses, envie notificação extrajudicial exigindo a devolução do excesso. Se não houver resposta, a ação de cobrança no Juizado Especial Cível (JEC) não exige advogado para valores até 20 salários mínimos.
O valor depositado deve ser atualizado desde a data do pagamento até a devolução, usando índices como IPCA ou INCC conforme previsto no contrato. Proprietário que devolve o valor nominal (sem correção) está devendo a diferença.
Regras legais que o proprietário é obrigado a seguir ao devolver o depósito de garantia
O prazo de 30 dias começa a contar na data da entrega formal das chaves com laudo de vistoria assinado por ambas as partes.
Feita por ambas as partes. O proprietário só pode reter o valor referente a danos comprovados além do desgaste natural do imóvel.
Com correção monetária, descontando apenas danos comprovados com notas fiscais e débitos documentados (condomínio, água, luz).
Envie notificação extrajudicial com AR (Aviso de Recebimento) dando prazo de 15 dias. Se não houver resposta, processe no Juizado Especial Cível — sem advogado para valores até 20 salários mínimos. Guarde contrato, comprovante da caução e fotos da vistoria de saída.
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