Guia completo para proprietários: como agir legalmente quando o inquilino se recusa a desocupar o imóvel ao final do contrato. Passo a passo da notificação à ação de despejo, prazos e direitos. Baseado na Lei 8.245/91.
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A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece as regras para o término da locação e a desocupação do imóvel. O artigo 46 determina que, no contrato por prazo determinado, o locatário é obrigado a devolver o imóvel ao final do prazo estipulado. Se não o fizer, o proprietário pode notificá-lo e, se necessário, ingressar com ação de despejo.
No contrato por prazo indeterminado, o artigo 57 prevê que qualquer das partes pode denunciar o contrato, mediante aviso prévio de 30 dias. Se o inquilino não desocupar após esse prazo, o proprietário pode requerer a ação de despejo.
O inquilino deve desocupar ao final do contrato. Se não sair, é considerada infração contratual.
Qualquer parte pode denunciar com 30 dias de aviso. Após isso, a desocupação é obrigatória.
Se o inquilino não sair, o proprietário pode ingressar com ação de despejo para retomar o imóvel.
O inquilino tem 15 dias para contestar a ação, apresentando suas razões para permanecer.
O pack inclui modelo de notificação de desocupação pronto para enviar ao inquilino, com todos os requisitos legais.
Roteiro completo para resolver a situação de forma legal e segura
Confira a data de término do contrato e as cláusulas sobre renovação e desocupação.
Envie notificação formal por escrito (carta com AR, e-mail com aviso de recebimento) solicitando a desocupação voluntária em 30 dias.
Antes de judicializar, proponha um acordo para a saída amigável, como um prazo maior ou ajuda com a mudança.
Se não houver acordo e o inquilino não sair, ingresse com ação de despejo por denúncia vazia (fim de contrato) ou por infração contratual.
O inquilino tem 15 dias para contestar. Se não contestar, o juiz pode determinar a desocupação em até 30 dias.
Com a ordem judicial, o oficial de justiça realizará o despejo. Você retoma a posse do imóvel.
Nunca tente retirar o inquilino à força, trocar fechaduras, cortar água, luz ou gás, ou remover pertences. Isso configura crime de esbulho possessório e pode gerar indenização ao inquilino, além de uma ação de reintegração de posse contra você. Siga sempre o caminho legal.
A notificação extrajudicial é uma comunicação formal que serve para:
O pack de documentos inclui um modelo de notificação de desocupação, com campos para preencher com os dados do contrato, prazos e valores. Basta adaptar e enviar.
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Se o inquilino não desocupar após a notificação, o próximo passo é a ação de despejo. Veja como funciona:
Se o valor da causa for até 40 salários mínimos (R$ 54.560,00 em 2026), a ação pode ser proposta no Juizado Especial Cível, que é mais rápido e dispensa advogado (embora seja recomendável ter assessoria jurídica). Acima desse valor, a ação tramita na Vara Cível comum.
O pack inclui contrato residencial com cláusula de retomada e procedimento para fim de contrato, protegendo seus direitos desde o início.
A lei prevê hipóteses específicas para o proprietário retomar o imóvel:
O contrato tem data de término. O inquilino deve desocupar ao final do prazo. Não é necessário justificar o motivo.
Qualquer parte pode denunciar o contrato com 30 dias de aviso. O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento.
O proprietário pode retomar para moradia própria, do cônjuge, ascendentes ou descendentes, mediante notificação e prazo de 30 dias.
Obras que exijam a desocupação, com alvará municipal aprovado. O proprietário deve notificar com prazo razoável.
Se o proprietário retomar o imóvel alegando uso próprio e, em seguida, alugá-lo para outra pessoa, o ex-inquilino pode pleitear indenização por perdas e danos, incluindo custos de mudança e diferença de aluguel.
Evite essas práticas que podem prejudicar sua ação legal ou até virar o jogo contra você:
Trocar fechaduras, remover pertences ou impedir o acesso do inquilino é crime. O despejo só pode ser realizado com ordem judicial.
Cortar água, luz ou gás é crime, mesmo que o inquilino esteja em atraso ou se recusando a sair.
Sem uma notificação com prova de recebimento, o juiz pode entender que você não tentou resolver amigavelmente, atrasando o processo.
Após citado, o inquilino tem 15 dias para contestar. Se ele apresentar defesa, o processo pode se alongar.
Notifique formalmente, aguarde o prazo, e se necessário, ingresse com ação de despejo. Com os modelos certos, você faz tudo dentro da lei.
| Situação | Com contrato bem elaborado | Com contrato genérico ou verbal |
|---|---|---|
| Cláusula de prazo | Data de término clara | Ambígua ou inexistente |
| Notificação prévia | Procedimento definido | Sujeito a interpretação |
| Ação de despejo | Documento essencial comprovando a locação | Necessidade de outras provas |
| Retomada para uso próprio | Cláusula específica prevista | Pode ser contestada |
Ter um contrato bem redigido é a diferença entre uma retomada rápida e um processo demorado e cheio de dúvidas.
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