Inquilino não pagou o aluguel, posso cortar a luz ou água?

Não. Cortar serviços essenciais é crime (art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91). O caminho correto é a notificação extrajudicial seguida de ação de despejo.

Quantos meses de atraso são necessários para pedir o despejo?

Não há número mínimo. A ação pode ser proposta a partir do primeiro dia de atraso.

O que é purgação da mora?

É o direito do inquilino pagar todo o débito em 15 dias após a citação e evitar o despejo. Pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.

Posso cobrar o fiador antes de acionar o inquilino?

Sim. O fiador é solidariamente responsável e pode ser cobrado diretamente.

Quanto tempo leva uma ação de despejo por falta de pagamento?

Em média, de 2 a 6 meses, dependendo da vara e da defesa do inquilino.

Inquilino não paga aluguel: O que fazer legalmente? Guia 2026

O que diz a Lei do Inquilinato sobre inadimplência?

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece as regras para lidar com a falta de pagamento do aluguel. O artigo 23, inciso I, determina que é obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. O descumprimento dessa obrigação autoriza o locador a propor ação de despejo por falta de pagamento, conforme previsto no artigo 59.

A lei também prevê a possibilidade de purgação da mora (art. 62): o inquilino pode evitar o despejo pagando todo o débito, incluindo aluguéis e encargos, em até 15 dias após ser citado na ação judicial. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.

Obrigação do Inquilino

Pagamento pontual do aluguel, multa por atraso e encargos contratuais. O não pagamento é infração grave.

Direito do Proprietário

Cobrar judicialmente, usar garantias (fiador, caução) e ingressar com ação de despejo.

Prazo para Purgação

15 dias após a citação para pagar tudo e evitar o despejo. Direito limitado a uma vez a cada 24 meses.

Multa e Juros

Multa de até 2% sobre o valor em atraso e juros de 1% ao mês, desde que previstos em contrato.

PASSO A PASSO LEGAL

Como agir quando o inquilino não paga o aluguel

Roteiro completo para resolver a inadimplência de forma legal e segura

Registre o atraso

Anote a data do vencimento e o dia em que o atraso se configurou. Verifique se o contrato prevê multa e juros.

Notificação extrajudicial

Envie notificação formal por escrito (carta com AR, e-mail com aviso de recebimento ou WhatsApp) cobrando o débito.

Tente um acordo

Antes de judicializar, proponha um parcelamento ou acordo amigável. Muitas vezes o inquilino quer pagar mas não tem o valor total.

Ação de despejo

Se não houver acordo, ingresse com ação de despejo por falta de pagamento. Pode ser no Juizado Especial (até 40 salários mínimos) ou na Vara Cível.

Acione as garantias

Cobre do fiador, use a caução ou acione o seguro-fiança para cobrir os débitos enquanto o processo tramita.

Desocupação

Com a ordem judicial, o oficial de justiça realizará o despejo. O prazo para desocupação voluntária é de 30 dias após a citação.

⚠️ O que NUNCA fazer

Cortar água, luz ou gás do imóvel alugado é crime (art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Trocar fechaduras, impedir o acesso do inquilino ou retirar seus pertences também configuram esbulho possessório e podem gerar indenização. Siga sempre o caminho legal.

Notificação Extrajudicial: o primeiro passo

A notificação extrajudicial é uma comunicação formal que serve para:

Registrar a cobrança: Cria um documento com data certa, comprovando que você tentou resolver amigavelmente.
Informar o débito: Detalha os valores devidos (aluguel, multa, juros, encargos) e o período em atraso.
Estabelecer prazo: Concede um prazo (geralmente 5 a 15 dias) para pagamento ou desocupação voluntária.
Base para ação judicial: Em muitos casos, a notificação prévia é exigida pelo juiz para demonstrar que o proprietário tentou resolver extrajudicialmente.

Como enviar a notificação:

Carta com AR (Aviso de Recebimento): A forma mais segura, pois comprova que o inquilino recebeu.
E-mail com aviso de leitura: Válido se o contrato previr essa forma de comunicação.
WhatsApp com confirmação de leitura: Pode ser usado, mas é menos seguro que a carta com AR.
Notificação por cartório: A mais formal, com fé pública, mas também a mais cara.

💡 Modelo pronto incluso no pack

O pack de documentos inclui um modelo de notificação extrajudicial de atraso, com campos para preencher com os dados do débito, prazos e valores. Basta adaptar e enviar.

Ação de Despejo por Falta de Pagamento

Se a notificação não resolver e o inquilino continuar inadimplente, o próximo passo é a ação de despejo. Veja como funciona:

Requisitos para a ação:

Contrato de locação por escrito (dispensável, mas altamente recomendado).
Comprovante de que o aluguel não foi pago (extratos bancários, recibos não pagos).
Notificação extrajudicial prévia (não obrigatória, mas fortalece o processo).
Cálculo dos débitos atualizados (aluguéis, encargos, multa, juros).

Prazos e procedimentos:

15 dias: Prazo para o inquilino pagar (purgar a mora) após ser citado.
30 dias: Prazo para desocupação voluntária se não pagar.
15 a 60 dias: Prazo médio para conclusão da ação, dependendo da vara e da defesa do inquilino.

⚖️ Juizado Especial vs. Vara Cível

Se o valor da causa for até 40 salários mínimos (R$ 54.560,00 em 2026), a ação pode ser proposta no Juizado Especial Cível, que é mais rápido e dispensa advogado (embora seja recomendável ter assessoria jurídica). Acima desse valor, a ação tramita na Vara Cível comum.

Como usar as garantias locatícias

Se o contrato tiver garantia, você pode acioná-la para cobrir os débitos enquanto o processo de despejo tramita.

Caução em Dinheiro

Pode ser usada para cobrir aluguéis em atraso e danos. O valor depositado em poupança conjunta pode ser resgatado, mas apenas após o término do contrato ou decisão judicial.

Uso imediato Limitado a 3 meses

Fiador Pessoal

O fiador pode ser acionado judicialmente ao mesmo tempo que o inquilino, sem precisar executar primeiro o locatário. É uma cobrança direta contra o fiador.

Cobertura ilimitada Pode recusar pagamento

Seguro Fiança

Acione a seguradora assim que configurada a inadimplência. Cada seguradora tem procedimento próprio, mas geralmente exige a notificação do inquilino e o atraso de 30 ou 60 dias.

Cobertura ampla Burocrático

Título de Capitalização

O valor depositado pode ser resgatado para cobrir débitos, mas geralmente só após o encerramento do contrato ou com autorização judicial.

Rende juros Menos comum

💡 Importante: apenas uma garantia por contrato

O proprietário pode usar a garantia que foi contratada. Se houver fiador, não pode usar caução ao mesmo tempo. Escolha a garantia mais adequada no momento da locação.

Erros comuns ao lidar com inquilino inadimplente

Evite essas práticas que podem prejudicar sua ação legal ou até virar o jogo contra você:

❌ Erro 1: Cortar serviços essenciais

Cortar água, luz ou gás é crime, mesmo com aluguel atrasado. O inquilino pode entrar com ação de danos morais e materiais contra você.

❌ Erro 2: Trocar fechaduras ou impedir acesso

Isso configura esbulho possessório e pode gerar indenização ao inquilino, além de uma ação de reintegração de posse contra você.

❌ Erro 3: Não notificar formalmente

Sem uma notificação com prova de recebimento, o juiz pode entender que você não tentou resolver amigavelmente, atrasando o processo.

❌ Erro 4: Aceitar acordo sem documentar

Se o inquilino propuser parcelamento, formalize por escrito. Acordos verbais são difíceis de provar em caso de novo atraso.

❌ Erro 5: Não usar as garantias

Muitos proprietários esquecem que podem acionar o fiador ou a seguradora. Isso pode agilizar o recebimento dos valores devidos.

💡 Solução: siga o passo a passo legal

Notifique formalmente, proponha acordo documentado, use as garantias e, se necessário, ingresse com ação de despejo. Com os modelos certos, você faz tudo dentro da lei.

COMPARE SUAS OPÇÕES

Com ou sem contrato bem elaborado?

Situação	Com contrato bem elaborado	Com contrato genérico ou verbal
Cobrança judicial	Cláusulas claras, multa e juros definidos	Difícil provar valores e condições
Ação de despejo	Documento essencial comprovando a locação	Necessidade de outras provas
Uso de garantias	Fiador, caução ou seguro claramente identificados	Garantias podem ser contestadas
Prazo para purgação	Previsto em contrato, sem dúvidas	Sujeito a interpretação

Ter um contrato bem redigido é a diferença entre uma cobrança rápida e um processo demorado e cheio de dúvidas.

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DÚVIDAS COMUNS

Perguntas sobre inadimplência no aluguel

Não. Cortar serviços essenciais (água, luz, gás) do imóvel alugado é crime (art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Isso pode gerar uma ação contra você e até indenização ao inquilino. O caminho correto é a notificação extrajudicial seguida de ação de despejo por falta de pagamento.

Não há um número mínimo de meses. A ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta a partir do primeiro dia de atraso. No entanto, é recomendável notificar o inquilino antes e aguardar alguns dias para tentar uma solução amigável.

É o direito do inquilino de, em até 15 dias após ser citado na ação de despejo, pagar todo o débito (aluguéis + encargos + multa + juros + custas) e assim evitar a rescisão do contrato. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.

Sim. O fiador é solidariamente responsável, o que significa que o proprietário pode cobrá-lo diretamente, sem precisar executar primeiro o inquilino. O fiador pode ser incluído na mesma ação de despejo ou cobrado em ação própria.

O prazo varia conforme a vara e a defesa do inquilino. Em média, de 2 a 6 meses. Se o inquilino não contestar, pode ser mais rápida. No Juizado Especial Cível (até 40 salários mínimos), o processo tende a ser mais célere.

Se o inquilino pagar todo o débito em até 15 dias após a citação (purgação da mora), o processo é extinto e ele permanece no imóvel. Se pagar após esse prazo, o juiz pode aceitar o pagamento, mas o inquilino pode ser condenado a pagar as custas processuais.

Sim, mas apenas após o encerramento do contrato e mediante comprovação dos débitos. A caução deve ser usada para cobrir aluguéis em atraso e danos. O saldo restante deve ser devolvido ao inquilino.

Se o valor da causa for até 40 salários mínimos, você pode ingressar no Juizado Especial Cível sem advogado. No entanto, é altamente recomendável ter orientação jurídica, pois o processo tem regras específicas. Acima desse valor, a ação deve ser proposta na Vara Cível e é obrigatória a representação por advogado.

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