Guia jurídico · Lei 8.245/91 · 2026

Despejo de Inquilino Sem Advogado: O Que o Proprietário Precisa Saber em 2026

Entenda o passo a passo legal para solicitar a desocupação do imóvel — desde a notificação extrajudicial até a ação de despejo — com os documentos certos e sem depender de um advogado para cada etapa.

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Entenda seus direitos

Quando o proprietário pode pedir o despejo de inquilino?

O despejo de inquilino é o procedimento legal pelo qual o locador (proprietário) solicita a desocupação do imóvel pelo locatário (inquilino). Não é possível simplesmente "expulsar" o inquilino: a Lei 8.245/91 estabelece quais são as hipóteses válidas, os prazos obrigatórios e o rito processual a seguir.

A boa notícia é que, dependendo do motivo e do valor envolvido, o proprietário pode iniciar o processo sem precisar contratar um advogado — especialmente na fase extrajudicial e em ações no Juizado Especial (causas até 40 salários mínimos, conforme a Lei 9.099/95).

Os motivos que autorizam o despejo estão previstos nos Arts. 9º e 47 da Lei 8.245/91. Os mais comuns na prática são:

Nunca faça despejo de forma autotutela

É crime (Art. 161 do Código Penal) trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar móveis ou impedir o acesso do inquilino ao imóvel sem decisão judicial. Mesmo que o inquilino esteja devendo, o despejo precisa seguir o rito legal. O proprietário que age assim pode ser processado criminalmente por turbação de posse.

Como fazer

Passo a passo: como fazer o despejo de inquilino sem advogado

Antes de contratar um advogado, siga as etapas abaixo. Em muitos casos, a notificação extrajudicial bem feita já resolve o problema sem precisar ir a juízo.

Identifique o motivo e confirme se ele é legal

Verifique nos Arts. 9º e 47 da Lei 8.245/91 se a situação do seu inquilino se enquadra em um dos motivos que autorizam o despejo. Agir sem motivo legal pode resultar em improcedência da ação e até indenização ao inquilino.

Envie a notificação extrajudicial por escrito

A notificação pode ser enviada via carta com AR (aviso de recebimento) pelos Correios, entregue pessoalmente com assinatura do inquilino ou registrada em cartório. Ela deve conter: o motivo do despejo, o valor da dívida (se inadimplência), e o prazo para desocupação ou purgação da mora.

Aguarde o prazo e documente tudo

O prazo varia conforme o motivo: 15 dias para inadimplência (inquilino pode pagar e purgar a mora), 30 dias para término de contrato e 30 dias para infração contratual. Guarde cópia da notificação e do comprovante de entrega.

Se o inquilino não saiu: ajuíze a ação de despejo

Caso o inquilino não desocupe no prazo, você deve entrar com a ação de despejo. Para valores até 40 salários mínimos, é possível ajuizar no Juizado Especial Cível sem advogado (Lei 9.099/95, Art. 9º). Para valores maiores, o advogado é obrigatório. Leve o contrato, a notificação enviada e os comprovantes de inadimplência.

Aguarde a sentença e recupere o imóvel

Após a sentença favorável, o inquilino tem 30 dias para desocupar (Art. 63 da Lei 8.245/91). Se não sair, o juiz expede mandado de imissão na posse, e o oficial de justiça realiza a desocupação forçada. Faça a vistoria assim que recuperar as chaves e registre eventuais danos.

Dica: inquilino com dívida pode pagar e permanecer

Na ação por falta de pagamento, o inquilino tem direito de pagar a dívida integralmente (aluguel + multa + honorários) para evitar o despejo — é o chamado "purgar a mora", previsto no Art. 62, inciso II da Lei 8.245/91. Isso só pode acontecer uma vez a cada 24 meses.

Documento essencial

A notificação extrajudicial de despejo: o documento mais importante

A notificação extrajudicial é o primeiro e mais importante passo do processo. Ela formaliza a comunicação ao inquilino sobre a situação de inadimplência ou infração e estabelece o prazo para regularização ou saída. Uma notificação bem elaborada pode resolver o problema sem precisar ir a juízo — e, se precisar, será a prova mais importante no processo.

O que deve constar na notificação de despejo por inadimplência

  • Identificação completa do locador (nome, CPF) e do locatário (nome, CPF)
  • Endereço completo do imóvel locado
  • Descrição detalhada da dívida: meses em atraso, valores de aluguel, IPTU, condomínio
  • Valor total atualizado da dívida, com multa e juros previstos em contrato
  • Prazo de 15 dias para pagamento integral ou desocupação voluntária
  • Informação de que, não havendo pagamento, será ajuizada ação de despejo
  • Data, local e assinatura do locador com duas testemunhas

Modelo de notificação (trecho real)

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO NOTIFICANTE: [Nome do Locador], brasileiro, [estado civil], portador do CPF nº [XXX.XXX.XXX-XX], residente em [endereço completo]. NOTIFICADO: [Nome do Locatário], portador do CPF nº [XXX.XXX.XXX-XX], residente no imóvel objeto do contrato de locação abaixo descrito. IMÓVEL: [Endereço completo, bairro, cidade, estado, CEP]. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 9º e 62 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Por meio desta notificação, o NOTIFICANTE comunica que V.Sa. encontra-se em débito locatício referente aos meses de ________, totalizando o valor de R$ _______ (____________ reais), acrescidos de multa de 10%, juros de 1% ao mês e correção monetária. Fica V.Sa. notificado a, no prazo de 15 (quinze) dias a contar do recebimento desta, efetuar o pagamento integral da dívida ou desocupar voluntariamente o imóvel. O descumprimento acarretará o ajuizamento de ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 dias, conforme Art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91.

Formas válidas de entrega da notificação

A notificação pode ser entregue pessoalmente (com assinatura do inquilino), por Correios com AR, por cartório de títulos e documentos (mais recomendado) ou por oficial de justiça. O importante é ter prova de recebimento para o processo judicial, se necessário.

Fundamento jurídico

O que diz a Lei 8.245/91 sobre despejo de inquilino

A Lei do Inquilinato é clara e detalhada sobre o processo de despejo. Estes são os artigos que todo proprietário precisa conhecer:

Artigo O que regula Impacto prático
Art. 9º Hipóteses gerais de rescisão contratual Define os motivos válidos para encerrar a locação
Art. 46 Denúncia vazia em contratos ≥ 30 meses Proprietário pode pedir saída sem justificar ao término
Art. 47 Retomada em contratos < 30 meses Exige motivo específico (uso próprio, reforma etc.)
Art. 59 Ação de despejo e pedido de liminar Permite desocupação em 15 dias em casos de inadimplência grave
Art. 62 Rito da ação por falta de pagamento Define prazo de 15 dias para purgação da mora
Art. 63 Prazo de desocupação após sentença 30 dias para o inquilino sair após condenação

Consulte o texto completo da Lei 8.245/91 no Portal do Planalto para verificar todos os detalhes processuais.

Sem advogado na prática

Quando é possível entrar com despejo sem advogado no Juizado Especial?

A Lei 9.099/95 permite que qualquer pessoa ajuíze ação no Juizado Especial Cível sem precisar de advogado, desde que o valor da causa não ultrapasse 20 salários mínimos. Para causas entre 20 e 40 salários mínimos, o advogado não é obrigatório, mas é recomendável.

Em 2026, com o salário mínimo de R$ 1.518, isso significa que o Juizado Especial sem advogado é viável para dívidas de aluguel de até aproximadamente R$ 30.360 (20 salários mínimos). Para imóveis com aluguéis mais altos ou dívidas acumuladas maiores, a contratação de advogado é necessária.

O que levar ao Juizado Especial para a ação de despejo

  • RG e CPF do locador (originais e cópia)
  • Contrato de locação assinado
  • Comprovante de envio e recebimento da notificação extrajudicial
  • Comprovantes de pagamento (ou ausência deles) — extratos bancários
  • Cálculo atualizado da dívida com multa, juros e correção
  • Laudo de vistoria do imóvel (se houver danos)
Evite atrasos

5 erros que atrasam o despejo de inquilino (e como evitá-los)

1. Notificar pelo WhatsApp ou verbalmente

Mensagens de WhatsApp e conversas verbais não têm valor probatório suficiente em juízo. A notificação precisa ser escrita, formal e com comprovante de entrega. Sem isso, o processo pode ser arquivado por falta de prova.

2. Não aguardar o prazo legal antes de ajuizar

Muitos proprietários entram com ação de despejo antes de esgotar o prazo da notificação. O juiz pode extinguir o processo sem julgamento do mérito, obrigando o proprietário a recomeçar — perdendo semanas ou meses.

3. Usar modelo de notificação desatualizado

Modelos genéricos da internet podem não conter a fundamentação legal correta ou podem estar baseados em artigos alterados. Um modelo desatualizado pode tornar a notificação ineficaz e comprometer toda a estratégia extrajudicial.

4. Não calcular corretamente a dívida

O valor cobrado na notificação deve incluir todos os encargos previstos em contrato: aluguel em atraso, IPTU, condomínio, multa moratória, juros e correção monetária. Um valor errado pode ser contestado pelo inquilino e gerar impugnação da notificação.

5. Ajuizar no fórum errado

A ação de despejo deve ser proposta no foro do local do imóvel (Art. 58, II da Lei 8.245/91), não no domicílio do locador. Ajuizar no lugar errado resulta em extinção do processo por incompetência territorial.

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Dúvidas sobre despejo de inquilino sem advogado

Sim, em duas situações: (1) na fase extrajudicial, o proprietário pode enviar a notificação de despejo por conta própria, sem advogado; (2) no Juizado Especial Cível, causas até 20 salários mínimos dispensam advogado (Lei 9.099/95, Art. 9º). Para valores maiores ou causas mais complexas, o advogado é necessário.

Depende do caminho adotado. A notificação extrajudicial, se o inquilino acatar, resolve em 15 a 30 dias. Se for necessária a ação judicial, o prazo médio no Juizado Especial é de 3 a 6 meses; na Vara Cível, pode chegar a 1 a 2 anos. Em casos de inadimplência com contrato garantido por seguro-fiança, o despejo por liminar pode ser concedido em 15 dias (Art. 59, § 1º, IX).

Sim. Pelo Art. 62, inciso II da Lei 8.245/91, o inquilino pode purgar a mora — ou seja, pagar todo o débito (aluguel + encargos + multa + custas + honorários) — dentro de 15 dias após a citação judicial. Se pagar tudo, o processo é extinto e ele permanece no imóvel. Esse direito pode ser exercido apenas uma vez a cada 24 meses, independentemente do número de contratos.

É uma prática ilegal chamada esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal) e pode configurar crime. Além da possibilidade de responder criminalmente, o inquilino pode reintegrar-se ao imóvel por força judicial e ainda processar o proprietário por danos morais e materiais. Nunca faça despejo pela força — siga sempre o processo legal.

Sim, mas o processo é mais complexo. Sem contrato escrito, a locação é considerada verbal e, pela Lei 8.245/91, é tratada como contrato por prazo indeterminado. Para despejar, o proprietário precisa notificar o inquilino com prazo de 30 dias para desocupação. Se não sair, ajuíza a ação de despejo apresentando provas da relação locatícia (recibos, transferências bancárias, testemunhos).

Danos ao imóvel, por si só, não são motivo autônomo de despejo na Lei 8.245/91, mas configuram infração contratual (Art. 23, III e IV) que pode fundamentar a rescisão. Para isso, é fundamental ter o laudo de vistoria inicial assinado por ambas as partes para comparação. Além do despejo, o proprietário pode cobrar indenização pelos danos ao final da locação.

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