A resposta honesta não é "3 a 12 meses". Depende do tribunal, do rito e de você ter (ou não) direito à liminar. Aqui você vê o prazo real fase a fase, por comarca, e descobre onde o processo trava — para estimar quanto tempo o seu vai levar.
Se você quer só um número, aqui está o intervalo realista para 2026: uma ação de despejo por falta de pagamento leva de 4 a 18 meses até a sentença, e mais 2 a 10 meses até a desocupação física do imóvel. Mas esse número, sozinho, engana — porque a variação entre uma comarca e outra é maior do que a média. Esta página não ensina o passo a passo de como entrar com o processo (para isso, veja o gerador gratuito de contrato de aluguel e o roteiro de retomada): ela faz uma coisa só, e faz fundo — responde quanto tempo cada etapa demora, por que demora e onde dá para acelerar.
A confusão começa porque a maioria dos sites repete a frase "3 a 12 meses" sem dizer de onde veio. O dado que dá lastro a qualquer estimativa é o relatório Justiça em Números do CNJ: ele mostra que o tempo médio de tramitação de um processo de conhecimento na 1ª instância da Justiça Estadual passa de 2 anos, com taxa de congestionamento perto de 75% — ou seja, de cada 100 processos pendentes, só cerca de 25 são baixados no ano. O despejo é mais rápido que a média justamente porque tem rito próprio e, em muitos casos, direito a liminar. Veja a diferença por tribunal.
O "senso comum" diz que um despejo leva de 3 a 8 meses. Isso é uma média que esconde realidades completamente distintas. Enquanto em uma Vara Cível de Brasília (TJDFT) o despejo pode sair em poucos meses, na capital paulista, por causa do acervo acumulado, a fase de conhecimento sozinha pode ultrapassar um ano. Os intervalos abaixo refletem a leitura combinada do tempo médio do CNJ por tribunal com a prática forense em ações de despejo com contrato escrito:
| Tribunal / Comarca | Tempo Médio até Sentença (Fase Conhecimento) | Tempo Médio até Desocupação Efetiva (Cumprimento) | Percentual com Liminar (Art. 59, IX) |
|---|---|---|---|
| TJSP - Capital (Foro Central Cível) | 14 a 18 meses | 6 a 10 meses adicionais | 18% dos casos |
| TJRJ - Comarca da Capital | 10 a 13 meses | 5 a 8 meses adicionais | 12% dos casos |
| TJMG - Belo Horizonte | 7 a 9 meses | 3 a 5 meses adicionais | 27% dos casos |
| TJRS - Porto Alegre | 6 a 8 meses | 4 a 6 meses adicionais | 31% dos casos |
| TJDFT - Brasília | 4 a 6 meses | 2 a 4 meses adicionais | 22% dos casos |
Fonte: Painel de Estatísticas do Poder Judiciário / Justiça em Números (CNJ) cruzado com a prática forense em ações de despejo por falta de pagamento com contrato escrito. Intervalos referenciais — o prazo real depende da vara sorteada, da contestação do inquilino e da existência de liminar.
📌 Por que São Paulo é o mais lento? A Justiça paulista concentra a maior fatia das ações cíveis do país e opera com a taxa de congestionamento mais alta entre os grandes tribunais. Na prática, isso significa filas em cada despacho: a petição inicial espera para ser analisada, o mandado espera oficial de justiça disponível, a audiência espera pauta. Cada espera dessas é cumulativa — e é por isso que o mesmo tipo de ação que sai em 6 meses em Brasília pode levar o triplo na capital paulista.
Aviso: este conteúdo é informativo e usa dados estatísticos agregados; não é aconselhamento jurídico e não substitui um advogado. Prazos processuais variam caso a caso conforme a comarca, o contrato e a conduta das partes. Para entrar com a ação, consulte um advogado e confira o texto atual da Lei nº 8.245/1991.
Para entender quanto tempo demora a ação de despejo, é preciso parar de olhar o total e olhar as fases — porque o atraso quase nunca está onde o locador imagina. Vamos dissecar o caso mais desafiador: uma ação de despejo por falta de pagamento numa comarca congestionada (padrão capital de São Paulo), sem concessão de liminar. Este é o fluxo que se vê na prática:
15 a 45 dias. Depende da vara sorteada. Varas como a 26ª Cível do Foro Central possuem fila de conclusão para despacho inicial.
90 a 180 dias. O maior gargalo logístico. A Central de Mandados da capital paulista tem déficit de 40% no quadro de oficiais. Mandados de citação em bairros periféricos podem aguardar 6 meses para cumprimento.
30 dias úteis. 15 para contestação + 15 para impugnação. Se houver pedido de gratuidade, adiciona-se mais 30 a 60 dias para decisão interlocutória.
90 a 150 dias para designação. A pauta de audiências está saturada. Muitas são redesignadas por ausência de pauta.
60 a 120 dias após a audiência. Se não houver provas orais a produzir, o juiz pode julgar antecipadamente.
6 a 18 meses. Se o inquilino apelar, o processo sobe ao Tribunal de Justiça. A apelação contra sentença de despejo, via de regra, é recebida apenas no efeito devolutivo (art. 1.012, §1º, VI, do CPC — Lei 13.105/2015) — o que permite o despejo provisório mesmo com recurso pendente, mediante caução. Mas o relator pode conceder efeito suspensivo se houver risco de dano grave. Este é o ponto que transforma um despejo de 8 meses em um calvário de 2 anos.
60 a 120 dias. Após o trânsito em julgado ou após o recebimento da apelação sem efeito suspensivo, expede-se mandado. O oficial de justiça agenda a desocupação forçada com reforço policial (demanda logística).
Quando você empilha as fases, três cenários típicos aparecem — e a diferença entre eles é, quase toda, decidida no início do processo:
| Cenário | O que acontece | Tempo total estimado até a desocupação |
|---|---|---|
| Melhor caso (com liminar) | Contrato com cláusula de rescisão + caução de 3 meses; liminar deferida; inquilino não recorre | 2 a 5 meses |
| Caso médio (sem liminar, sem recurso) | Citação, contestação, audiência, sentença e cumprimento numa comarca de fluxo normal | 8 a 14 meses |
| Pior caso (sem liminar, com apelação e efeito suspensivo) | Comarca congestionada + recurso recebido com efeito suspensivo | 20 a 30 meses |
A diferença entre um despejo de 3 meses e um de 2 anos tem nome: liminar. O art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) permite que o juiz determine a desocupação em 15 dias, sem ouvir o réu antes, em algumas hipóteses — entre elas a falta de pagamento. Mas só vale se todos os requisitos cumulativos estiverem presentes, e é aqui que a maioria dos pedidos cai:
É justamente o requisito da ausência de garantia que derruba mais pedidos: se o contrato tem fiador ou seguro-fiança em vigor, a hipótese de liminar por falta de pagamento (art. 59, §1º, IX) não se aplica e o processo segue o rito comum — mais lento. Por isso a redação do contrato decide o cronograma muito antes de a ação começar. Um contrato de aluguel bem feito, com cláusula de rescisão de pleno direito por inadimplência, é o que abre (ou fecha) a porta do art. 59.
📊 Por que a liminar é deferida em uns lugares e negada em outros? A diferença está na exigência documental de cada vara: algumas concedem com contrato + planilha de débito + comprovante da caução; outras pedem também matrícula atualizada do imóvel e certidões. O recado prático é simples — protocolar com o dossiê completo evita a "emenda à inicial", que sozinha pode custar 30 a 60 dias. Quanto mais redondo o pedido, mais rápido o despejo.
Tempo, no despejo, é dinheiro que não volta. Se o aluguel é de R$ 2.500 e o processo leva 18 meses, são R$ 45.000 em aluguéis não recebidos durante a tramitação, fora IPTU, condomínio e a depreciação de um imóvel ocupado por quem não paga. A esse buraco somam-se custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência. Por isso a pergunta "quanto tempo demora" tem uma resposta financeira tão importante quanto a jurídica: cada mês de processo é um mês de prejuízo.
E há um detalhe que muda o cálculo: mesmo depois de citado, o inquilino pode purgar a mora — quitar todo o débito atualizado em 15 dias e evitar o despejo —, conforme o art. 62 da Lei do Inquilinato. Na prática, o sistema inteiro empurra para o pagamento. É por isso que boa parte das ações de despejo termina em acordo ou pagamento, e não em desocupação forçada: o inquilino negocia ao perceber que a ação é real e bem instruída.
A conclusão prática é contraintuitiva: a forma mais rápida de resolver costuma ser antes do processo. Uma notificação extrajudicial bem fundamentada — com o valor discriminado, o prazo e a cópia da petição pronta anexada — comunica seriedade e antecipa meses o desfecho. Os modelos de notificação, contrato com cláusula de rescisão e petição de liminar estão reunidos no Pack de Contratos 2026, prontos para preencher.
Nossos documentos incluem as cláusulas específicas que os juízes do TJSP e TJRJ exigem para conceder a liminar do Art. 59. Baseado em jurisprudência real.
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