Este não é mais um resumo genérico. É um dicionário: cada cláusula obrigatória com o texto pronto, a base legal exata e o momento em que ela vira nula pelo art. 45 da Lei do Inquilinato.
Cláusulas essenciais são as disposições que um contrato de locação urbana precisa conter para produzir efeito jurídico pleno e não deixar lacunas que o juiz teria de preencher aplicando a lei em desfavor de uma das partes. A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) não traz uma lista fechada de "cláusulas obrigatórias", mas define, ao longo de seus artigos, os elementos sem os quais o contrato fica frágil: qualificação das partes, descrição do imóvel, prazo, valor e reajuste, garantia, obrigações recíprocas (arts. 22 e 23), regras de rescisão (art. 4º) e foro (art. 58, II).
Um ponto que confunde muita gente: a ausência de uma cláusula raramente "anula" o contrato inteiro. O que acontece é diferente e mais perigoso — a locação continua válida, mas passa a ser regida pelas regras supletivas da lei, que podem não ser as que você queria. Sem cláusula de reajuste, por exemplo, o aluguel fica congelado até haver acordo. Sem prazo escrito, aplica-se o regime de prazo indeterminado (art. 47). É por isso que vale escrever cada cláusula com cuidado, e não confiar que "a lei resolve".
Esta página é uma referência cláusula por cláusula: cada uma das oito abaixo tem o que deve constar, a base legal específica e um comparativo entre a redação correta e a redação que o art. 45 torna nula. Se o que você procura é o processo de montar o contrato do zero, o guia certo é como elaborar um contrato de aluguel. Se quiser as cláusulas já prontas e válidas, use o gerador de contrato grátis.
💡 Regra do art. 45: são nulas de pleno direito as cláusulas que visem elidir os objetivos da Lei do Inquilinato — especialmente as que afastam o direito à renovação (locação não residencial) ou impõem obrigações pecuniárias para exercê-lo. Nulidade "de pleno direito" significa que a cláusula não vale mesmo que as duas partes tenham assinado.
Use esta tabela como índice. Na sequência, cada cláusula tem sua própria subseção com texto pronto e o comparativo "válida × nula".
| Cláusula essencial | O que ela fixa | Base legal |
|---|---|---|
| 1. Qualificação das partes | Quem é locador e locatário (nome, CPF/CNPJ, estado civil, endereço) | Requisito de identificação; art. 2º |
| 2. Objeto (o imóvel) | Endereço, matrícula, o que está incluso e a destinação | Art. 23, II e VIII |
| 3. Prazo | Duração; determinado ou indeterminado | Arts. 46 e 47 |
| 4. Valor e reajuste | Aluguel, vencimento e índice de correção anual | Arts. 17 e 18 |
| 5. Garantia locatícia | Uma única modalidade (caução, fiança, seguro ou cessão fiduciária) | Arts. 37 e 38 |
| 6. Obrigações das partes | Deveres do locador e do locatário | Arts. 22 e 23 |
| 7. Rescisão e multa | Como encerrar e a multa proporcional | Art. 4º |
| 8. Foro | Onde eventuais ações serão discutidas | Art. 58, II |
Abre o contrato identificando quem contrata. Para pessoa física: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço. Para pessoa jurídica: razão social, CNPJ, endereço da sede e o representante legal que assina. Se o locador for casado, e a garantia for fiança, atenção: a fiança prestada por pessoa casada exige a autorização do cônjuge (outorga uxória/marital), sob pena de anulabilidade — daí a importância de qualificar o estado civil corretamente.
Identifica cada parte com documento e endereço; menciona o cônjuge quando houver fiança.
"O proprietário aluga ao inquilino…" sem nomes, CPF ou endereço. Não anula o contrato, mas inviabiliza notificação, cobrança e execução da garantia — na prática, você não sabe quem processar nem para onde mandar a notificação.
Descreve exatamente o que está sendo alugado: endereço completo, número de matrícula no cartório de registro de imóveis, o que acompanha (vaga de garagem, mobília, eletrodomésticos) e, sobretudo, a destinação — residencial, comercial ou por temporada. A destinação não é detalhe: define qual regime da Lei 8.245/91 se aplica (residencial, não residencial ou temporada, arts. 46 a 53) e é obrigação do locatário usar o imóvel para o fim convencionado (art. 23, II). Se o imóvel for mobiliado, o inventário de bens deve ser anexo — ele é a base para descontos legítimos na devolução.
Individualiza o imóvel (endereço + matrícula) e fixa a destinação, permitindo cobrar o uso adequado (art. 23, II).
"Imóvel na rua tal" sem destinação e sem descrição do que está incluso. Gera disputa sobre o que foi entregue e sobre desgaste x dano na saída, já que o locatário só responde pelo que exceder o desgaste natural (art. 23, III).
Aqui está uma das decisões mais importantes do contrato, porque muda o direito de retomada. Em contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo o locador pode retomar o imóvel de pleno direito, sem precisar justificar, mediante a chamada denúncia vazia (art. 46). Se o prazo for inferior a 30 meses ou a locação for verbal, ao terminar o contrato ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só consegue retomar nas hipóteses fechadas do art. 47 (uso próprio, reforma, etc.). Por isso o prazo de 30 meses virou padrão de mercado nas locações residenciais.
Prazo determinado, com datas de início e fim e referência ao art. 46 — garante a retomada ao final sem justificativa.
Não fixar prazo ("por tempo indeterminado desde já"). A locação cai direto no regime do art. 47 e a retomada só é possível nas hipóteses restritas da lei — o locador perde a denúncia vazia.
O valor do aluguel é de livre convenção entre as partes (art. 17) — o que a lei proíbe é a cobrança em moeda estrangeira ou vinculada à variação cambial ou ao salário mínimo. O reajuste também é livremente pactuado (art. 18), mas com uma trava relevante: a correção só pode ser anual, por força da Lei 10.192/2001. O índice deve estar escrito. Os mais usados são o IGP-M/FGV e o IPCA/IBGE; nos últimos anos o IPCA ganhou espaço por ser menos volátil que o IGP-M, que chegou a acumular mais de 30% em 12 meses durante 2021. Se a cláusula de reajuste for omitida, não há reajuste automático — o valor fica travado até que as partes acordem.
Valor em reais, vencimento definido, índice nomeado e periodicidade anual — reajuste previsível e legal.
Reajuste "a cada 6 meses" ou atrelado ao salário mínimo/dólar. A periodicidade inferior a um ano contraria a Lei 10.192/2001 e a indexação a salário mínimo/moeda estrangeira é vedada — a cláusula não vale.
A garantia é opcional, mas quando existe deve respeitar duas regras rígidas do art. 37. A primeira: só são admitidas quatro modalidades — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A segunda, no parágrafo único do art. 37: é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo é contravenção penal (art. 43, II), punível com prisão simples ou multa. Se a garantia escolhida for a caução em dinheiro, ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel (art. 38, §2º) e deve ser depositada em caderneta de poupança, cujo rendimento pertence ao locatário (art. 38, §1º).
Uma única garantia, dentro do teto legal e com a poupança em nome de ambos — sem risco de contravenção.
"O locatário apresentará fiador E caução de 3 meses." Dupla garantia é contravenção penal (art. 43, II); caução acima de 3 aluguéis viola o art. 38, §2º. Veja tudo em Lei do Inquilinato.
Esta é a cláusula que costuma gerar mais briga na prática, e por isso vale reproduzir os deveres previstos nos arts. 22 e 23. O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso, garantir o uso pacífico durante a locação, responder por vícios anteriores, e — salvo pactuação diferente — arcar com as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, fundo de reserva) e com o IPTU. O locatário deve pagar pontualmente o aluguel e encargos, usar o imóvel conforme o combinado, cuidar dele como se fosse seu, pagar as despesas ordinárias de condomínio (as do dia a dia: água, luz das áreas comuns, limpeza), e devolvê-lo no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste natural (art. 23, III).
| Item | Locador (art. 22) | Locatário (art. 23) |
|---|---|---|
| Entrega do imóvel | Em estado de servir ao uso | Devolver como recebeu (menos desgaste) |
| Despesas de condomínio | Extraordinárias (estruturais/fundo) | Ordinárias (consumo/manutenção) |
| Tributos | IPTU (salvo pacto) | Contas de consumo (água, luz, gás) |
| Reparos | Vícios e defeitos anteriores | Danos que der causa |
Sublocar, emprestar ou ceder o imóvel a terceiro depende de consentimento prévio e por escrito do locador (art. 13). Uma cláusula que autorize sublocação "livre" ou que a proíba de forma absoluta deve ser redigida com cuidado para não conflitar com a lei.
A cláusula de rescisão deve prever a multa por devolução antecipada e, principalmente, sua proporcionalidade. O art. 4º da Lei 8.245/91 é claro: se o locatário devolver o imóvel antes do fim do prazo, paga a multa pactuada, mas reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido do contrato. Ou seja, uma multa de três aluguéis num contrato de 30 meses, com o inquilino saindo aos 20 meses, não é cobrada integralmente — reduz-se na proporção dos 10 meses que faltam. Cláusula que fixa multa cheia independentemente do tempo cumprido é abusiva e é reduzida judicialmente. O locatário transferido pelo empregador para outra localidade fica dispensado da multa, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
Multa definida e expressamente proporcional ao tempo restante — exatamente o que manda o art. 4º.
"Multa de 3 aluguéis, sem qualquer redução, em qualquer hipótese de saída." A ausência de proporcionalidade torna a cláusula abusiva; o juiz a reduz de ofício. Entenda melhor em quando o contrato é inválido.
Fecha o contrato indicando onde eventuais ações serão discutidas. A regra geral da Lei 8.245/91 (art. 58, II) é que o foro competente é o da situação do imóvel, salvo se as partes elegerem outro. Em contratos de adesão e relações de consumo, cláusula de foro que dificulte o acesso à Justiça da parte mais frágil pode ser afastada pelo juiz. Por segurança, o mais comum e menos contestável é eleger o foro da comarca onde o imóvel está localizado — que também facilita perícias e execução.
Foro da situação do imóvel — alinhado ao art. 58, II e dificilmente questionável.
Eleger foro de comarca distante para dificultar a defesa do inquilino. Cláusula de foro abusiva pode ser declarada nula de ofício, sobretudo em contratos de adesão.
Ter a cláusula não basta — ela precisa ser válida. O art. 45 da Lei do Inquilinato fulmina de nulidade toda cláusula que tente burlar os objetivos da lei. Na prática, as armadilhas mais comuns são:
Diferença que salva contratos: a nulidade do art. 45 atinge a cláusula, não o contrato inteiro. A locação continua, e a parte prejudicada aplica a regra legal no lugar da cláusula anulada. Por isso, revisar cada cláusula antes de assinar é mais barato que discutir na Justiça depois.
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