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O Que é Caução no Aluguel (e o Detalhe que Ninguém Conta)
A caução é a garantia mais usada no Brasil depois do fiador — e também a mais mal explicada. Entenda o que a lei realmente diz antes de assinar ou cobrar.
Definição segundo a Lei do Inquilinato
A caução em contrato de aluguel é um valor (ou bem) entregue pelo inquilino ao proprietário como garantia do cumprimento das obrigações da locação — o pagamento do aluguel, dos encargos e a conservação do imóvel. Ao final do contrato, o valor volta ao inquilino com correção monetária, descontados apenas os débitos comprovados por documento.
Ela é regulada pelos artigos 37, 38 e 43 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que definem quais garantias existem, quanto pode ser cobrado e — o que quase ninguém sabe — onde o dinheiro precisa ficar guardado. O art. 38, §1º determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, com todos os rendimentos revertendo ao inquilino. Não é o proprietário quem embolsa os juros: a lei manda devolver o valor já corrigido. Aprofunde cada artigo na nossa página da Lei do Inquilinato.
Para o Proprietário
Garante cobertura em caso de inadimplência, danos ao imóvel ou contas pendentes deixadas pelo inquilino ao sair.
Para o Inquilino
Alternativa mais simples ao fiador. O valor é devolvido com correção ao final, desde que o imóvel seja entregue em bom estado.
Diferença da Multa
Caução é garantia devolvível. Multa rescisória é penalidade por quebra de contrato antes do prazo — são valores completamente distintos.
Não Substitui o Aluguel
Caução não pode ser usada como último mês de aluguel sem acordo expresso no contrato assinado por ambas as partes.
O detalhe que muda tudo: a caução vai para a poupança
O art. 38, §1º da Lei 8.245/91 é literal: a caução em dinheiro "será depositada em caderneta de poupança (…) revertendo em benefício do locatário todos os direitos, inclusive as vantagens dela decorrentes". Ou seja, os juros e a correção da poupança são seus, inquilino — não do dono do imóvel. Guardar o dinheiro numa conta comum ou "no bolso" já é uma irregularidade que fortalece o seu pedido de devolução integral e corrigida.
Caução, calção ou depósito? É tudo a mesma coisa?
"Calção" é a grafia popular de "caução". "Depósito caução" e "depósito de garantia" também se referem ao mesmo instrumento. Não confunda com a multa rescisória (penalidade por sair antes do prazo) nem com o fiador (garantia por pessoa, não por dinheiro) — são figuras distintas, todas reguladas pela Lei 8.245/91.
Caução, Fiador ou Seguro Fiança? As 4 Opções da Lei
O art. 37 da Lei do Inquilinato lista exatamente quatro modalidades de garantia — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e o parágrafo único é taxativo: só uma pode ser exigida por contrato, sob pena de nulidade.
Caução em Dinheiro
Valor em dinheiro depositado pelo inquilino, retido durante o contrato e devolvido com correção monetária ao final.
Fiador
Pessoa física que se responsabiliza solidariamente pelas obrigações do inquilino. Deve comprovar renda e imóvel quitado.
Seguro de Fiança Locatícia
Apólice contratada com seguradora que cobre inadimplência e, dependendo do plano, danos ao imóvel. O prêmio costuma equivaler a um valor entre o custo de 1 e 2 meses de aluguel por ano — e não é devolvido.
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo
Modalidade do art. 37, IV (incluída pela Lei 11.196/2005): o inquilino oferece quotas de um fundo de investimento como garantia. Resgata o valor com rendimento ao encerrar o contrato sem pendências.
Comparativo: Qual Garantia Escolher?
| Garantia | Custo para o inquilino | Segurança para o locador | É devolvida? |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Capital imobilizado | Alta | Sim, com correção |
| Fiador | Sem custo | Média | N/A |
| Seguro fiança | Prêmio anual | Alta | Não |
| Cessão fiduciária de quotas | Capital bloqueado | Alta | Sim, com rendimento |
Apenas UMA garantia por contrato — e exigir duas é crime
O parágrafo único do art. 37 proíbe, "sob pena de nulidade", mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. E vai além: o art. 43, II da Lei 8.245/91 classifica a exigência de mais de uma garantia como contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa. Proprietário que exige caução e fiador ao mesmo tempo não só comete ilegalidade civil como pode responder criminalmente.
Quanto Pode Ser Cobrado de Caução?
A lei é clara — cobrar acima do limite é ilegal independentemente do que esteja escrito no contrato.
O Que Diz o Art. 38 da Lei 8.245/91
A caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a 3 meses de aluguel. Este limite é absoluto — qualquer cláusula contratual que exija valor maior é nula de pleno direito.
- Aluguel de R$ 1.000: caução máxima de R$ 3.000
- Aluguel de R$ 1.800: caução máxima de R$ 5.400
- Aluguel de R$ 2.500: caução máxima de R$ 7.500
- Cobrança de 6 meses de caução: ilegal — o excesso pode ser exigido de volta com correção monetária
Caução cobrada acima do limite: o que fazer?
Cobrar mais de 3 meses não é só cláusula nula — o art. 43, I da Lei 8.245/91 trata a exigência de quantia além da permitida como contravenção penal. Envie notificação extrajudicial exigindo o excesso de volta corrigido; sem resposta, a ação de cobrança no Juizado Especial Cível (JEC) dispensa advogado para valores até 20 salários mínimos.
Correção da caução em dinheiro: é o rendimento da poupança
Para a caução em dinheiro, a correção não é escolhida pelo contrato: como o art. 38, §1º obriga o depósito em caderneta de poupança, o inquilino tem direito exatamente à variação da poupança no período (juros de 0,5% ao mês + TR, ou 70% da Selic + TR quando a Selic está em 8,5% a.a. ou menos). Proprietário que devolve o valor nominal, sem os rendimentos, está devendo a diferença.
Exemplo real: quanto rende uma caução em 30 meses
Suponha um aluguel de R$ 1.500 e caução no limite legal de 3 meses, ou seja, R$ 4.500, num contrato de 30 meses. Veja o cálculo passo a passo do que precisa voltar para o seu bolso:
- 1. Valor depositado: R$ 1.500 × 3 = R$ 4.500 na caderneta de poupança em nome vinculado ao contrato.
- 2. Rendimento aproximado: a poupança rendendo cerca de 0,5% ao mês, capitalizada por 30 meses, gera um fator de ≈ 1,16 (juros compostos).
- 3. Valor corrigido: R$ 4.500 × 1,16 ≈ R$ 5.226 — cerca de R$ 726 de rendimento que pertence ao inquilino.
- Erro comum: o proprietário devolver "os mesmos R$ 4.500". Isso ignora a correção obrigatória e é cobrável.
O custo do capital imobilizado (por que caução não é "de graça")
A poupança rende menos que a inflação em muitos períodos. Nesse exemplo, os R$ 4.500 ficaram 30 meses parados rendendo pouco — enquanto num CDB ou Tesouro renderiam mais. Por isso muitos inquilinos preferem o seguro fiança ou o fiador: pesam o rendimento perdido contra a comodidade de não imobilizar três aluguéis. É uma decisão financeira, não só jurídica. Precisa simular o contrato inteiro? Use o nosso gerador de contrato grátis e já saia com a cláusula de caução no valor certo.
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Como e Quando a Caução Deve Ser Devolvida
Regras legais que o proprietário é obrigado a seguir ao devolver o depósito de garantia.
Entrega das Chaves
O prazo de 30 dias começa na data da entrega formal das chaves com laudo de vistoria assinado pelas duas partes.
Vistoria de Saída
Feita por ambas as partes. O proprietário só pode reter o valor referente a danos comprovados, além do desgaste natural do imóvel.
Devolução em 30 Dias
Com correção monetária, descontando apenas danos comprovados com notas fiscais e débitos documentados (condomínio, água, luz).
O Que Pode e o Que Não Pode Ser Descontado
- Pode descontar — Danos comprovados: quebras, furos em paredes e pisos danificados por negligência, com orçamento ou nota fiscal anexada.
- Pode descontar — Contas pendentes: condomínio, IPTU, água, gás e luz em nome do inquilino e não quitados.
- Pode descontar — Aluguéis em atraso: mensalidades não pagas documentadas no extrato de cobrança.
- NÃO pode descontar: pintura e piso desgastados pelo uso normal ao longo do contrato — é o "desgaste natural" ressalvado pelo art. 23, III da Lei 8.245/91.
- NÃO pode descontar: pequenos arranhões em pisos antigos, desgaste de torneiras e dobradiças — uso natural do imóvel.
- NÃO pode descontar: serviços sem comprovante — todo desconto precisa de nota fiscal ou recibo válido.
A fronteira legal do "desgaste natural"
O art. 23, III da Lei 8.245/91 obriga o inquilino a devolver o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Ou seja: a lei presume que paredes encardem e pisos gastem com o tempo — e proíbe cobrar isso da caução. É exatamente por isso que a vistoria de entrada, com fotos datadas, é a sua principal prova: sem o "estado inicial" documentado, a discussão vira "sua palavra contra a dele". Veja o texto completo do artigo na Lei do Inquilinato.
Proprietário não devolveu no prazo: o que fazer?
Envie notificação extrajudicial com AR (Aviso de Recebimento) dando prazo de 15 dias. Se não houver resposta, processe no Juizado Especial Cível — sem advogado para valores até 20 salários mínimos. Guarde contrato, comprovante da caução, extrato da poupança e fotos da vistoria de entrada e de saída.
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Perguntas frequentes sobre caução de aluguel
O art. 38 da Lei 8.245/91 limita a caução em dinheiro a 3 meses de aluguel. Por exemplo: aluguel de R$ 1.500 → caução máxima de R$ 4.500. Cobrar mais é ilegal — o excesso pode ser exigido de volta com juros e correção monetária.
O prazo é de até 30 dias após a entrega das chaves e o laudo de vistoria de saída. A caução em dinheiro volta com o rendimento da poupança do período, descontados apenas débitos comprovados por documento.
Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Quem exige caução em dinheiro não pode pedir fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo no mesmo contrato.
Não automaticamente — caução e aluguel têm finalidades distintas. Só é possível usar a caução como último mês se houver previsão expressa no contrato e concordância do proprietário por escrito. Sem isso, o inquilino deve pagar o último mês normalmente.
Envie notificação extrajudicial com AR dando prazo de 15 dias. Se não houver resposta, acione o Juizado Especial Cível (JEC) — sem advogado para valores até 20 salários mínimos. Guarde contrato, comprovante da caução, fotos da vistoria e todas as comunicações por escrito.
Depende. Pintura desgastada pelo uso normal após 2 ou mais anos de contrato não pode ser descontada — é desgaste natural. Já danos propositais, rabiscos ou manchas causadas pelo inquilino podem ser descontados, desde que haja nota fiscal do serviço.
Como a caução em dinheiro é depositada em caderneta de poupança (art. 38, §1º), a correção é o próprio rendimento da poupança no período. Em contrato de 30 meses, a poupança rendendo ~0,5% ao mês eleva uma caução de R$ 4.500 para cerca de R$ 5.226. Exija do proprietário o extrato da conta e o cálculo do período.
Sim. O art. 38, §1º da Lei 8.245/91 determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, com todos os rendimentos revertendo ao inquilino. Manter o valor em conta comum ou sem depositar é irregular e reforça o direito do inquilino à devolução integral e corrigida.
Pode dar. Além de nula no cível (parágrafo único do art. 37), a exigência de mais de uma modalidade de garantia é contravenção penal pelo art. 43, II da Lei 8.245/91, punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa. Na prática, o inquilino costuma resolver com notificação, mas a base legal existe.
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Veja também: Carta de Cobrança de Aluguel → | Notificação de Desocupação →